부동산등기 사용자등록 신청

부동산등기 전자신청을 직접 하려는 개인 당사자나 개인 자격자대리인은 첫 전자신청 전에 사용자등록을 마쳐야 한다. 신청인은 지정 인증서와 인터넷등기소 회원 ID를 준비해 어느 등기소에든 직접 출석하고, 접근번호를 받은 뒤 인터넷등기소에서 등록을 완료한다.

쉽게 말하면 — 개인이 부동산등기를 온라인으로 직접 신청하려면 먼저 본인 확인 절차를 거쳐야 합니다. 인증서와 회원 정보를 준비해 어느 등기소에든 직접 출석해 신청한 다음, 받은 접근번호로 인터넷등기소의 등록 절차까지 마쳐야 합니다. 법인이 상업등기규칙에 따른 전자증명서 이용등록을 했다면 사용자등록을 한 것으로 봅니다(상업등기규칙 제46조, 부동산등기규칙 제68조 제5항).

누가 사용자등록 대상인가?

전자신청을 직접 하려는 개인 당사자·개인 자격자대리인은 사용자등록을 해야 한다(부동산등기규칙 제68조 제1항). 법인은 상업등기규칙 제46조에 따른 전자증명서 이용등록을 하면 사용자등록을 한 것으로 본다(상업등기규칙 제46조, 같은 규칙 제68조 제5항). 여기서 자격자대리인은 변호사나 법무사 개인을 말하며, 법무법인·법무법인(유한)·법무사법인·법무사법인(유한)은 예규상 사용자등록 대상에서 제외된다(등기예규 제1879호 1.).

법인 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없다(부동산등기규칙 제67조 제1항). 법무법인 등을 예규상 개인 자격자대리인에서 제외한 것과 이 전자신청 금지는 근거와 대상이 서로 다르다.

어느 등기소에 무엇을 가지고 가나?

등록 대상자는 지정 인증서와 인터넷등기소 회원 ID를 준비하고 관할에 상관없이 등기소에 직접 출석한다(부동산등기규칙 제68조 제2항, 등기예규 제1879호 1.·3.가.). 접수할 때는 주민등록증·운전면허증·여권 등 행정기관이 발급한 신분증을 제시해야 한다(같은 예규 4.가.).

외국인은 외국인등록 또는 국내거소신고를 한 경우에 전자신청할 수 있다(부동산등기규칙 제67조 제1항). 외국인등록사실증명이나 국내거소신고사실증명을 주소증명으로 내고, 증명서의 성명이 외국문자이면 한글 번역문도 붙인다(등기예규 제1879호 3.나.(2)).

외국인이 인터넷등기소에서 등록할 인증서에는 한글 성명과 외국인등록번호 또는 국내거소신고번호가 들어 있어야 한다(등기예규 제1879호 5.나.). 외국인인 자격자대리인은 인증서의 한글 성명이 소속 협회에 등록한 한글 성명과 일치해야 한다(같은 예규 5.나.(3)).

사용자등록신청서에는 무엇을 적고 붙이나?

신청인은 신원·주소·회원 정보를 적고 인감증명 또는 예규상 본인서명 확인자료와 주소증명을 붙인다(부동산등기규칙 제68조 제3항, 등기예규 제1879호 3.). 신청서에는 성명, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호 또는 국내거소신고번호), 주소, 전화번호, 인터넷등기소 회원 ID와 전자우편주소를 적는다(같은 예규 3.가.(1)).

인감증명이나 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서 발급증과 함께 주소증명서면을 첨부해야 한다(등기예규 제1879호 3.나.(1)). 주소증명서면은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(같은 예규 3.나.(1)).

인감증명을 낸다면 신청서에 신고한 인감을 날인한다(부동산등기규칙 제68조 제3항). 본인서명사실확인서나 전자본인서명확인서 발급증을 낸다면 신청서에 서명하여 인감 날인을 대신한다(본인서명사실 확인 등에 관한 법률 제13조 제2항).

자격자대리인은 자격을 증명하는 정보와 사무소 소재지를 신청서에 더 적는다(등기예규 제1879호 3.가.(2)). 법무사등록증 등 자격을 증명하는 서면의 사본도 함께 첨부해야 한다(부동산등기규칙 제68조 제4항, 등기예규 제1879호 3.나.(3)).

등기소 접수 뒤 무엇을 해야 등록이 끝나나?

신청인은 등기소가 준 접근번호로 예규가 정한 기한 안에 인터넷등기소 사용자등록을 마쳐야 한다(등기예규 제1879호 5.가.·나.). 그 기한은 접근번호를 부여받은 후 10일 이내이다(같은 예규 5.가.).

접근번호는 등기소에서 신청서를 접수한 뒤 인터넷등기소의 최초 등록 절차에 쓰는 번호다(등기예규 제1879호 5.나.). 사용자등록번호는 등록을 마친 뒤 전자신청 때 신청정보와 함께 보내는 번호다(부동산등기규칙 제67조 제2항).

본인이 직접 출석하지 않았거나 신청 대상자가 아니면 신청서는 반려된다(등기예규 제1879호 4.라.(1)·(2)). 신청서가 방식에 맞지 않거나 필요한 첨부서면을 내지 않은 경우에도 반려된다(같은 예규 4.라.(3)·(4)).

등록은 언제까지 유효하고 어떻게 연장하나?

현재 새로 신청하는 사용자등록의 유효기간은 자격자대리인 3년, 그 밖의 사람 1년이다(부동산등기규칙 제69조 제1항, 등기예규 제1879호 6.가.(1)·(2)). 만료일 3개월 전부터 만료일까지 연장을 신청할 수 있고, 기간이 지나면 다시 사용자등록을 해야 한다(부동산등기규칙 제69조 제2항·제3항). 다만 2025년 8월 1일 개정 전에 신청한 등록에는 신청 당시 예규의 유효기간이 적용된다(등기예규 제1855호 부칙 제3조).

등록 정보를 자격자대리인이 아닌 사람에서 자격자대리인으로, 또는 그 반대로 바꾸면 변경한 때부터 바뀐 구분의 유효기간을 적용한다(등기예규 제1879호 6.가.(4)).

연장은 만료일 3개월 전부터 만료일까지 신청할 수 있고, 전자문서로도 신청할 수 있다(부동산등기규칙 제69조 제3항·제4항). 사용자등록관리 시스템에서 연장할 때는 인증서와 사용자등록번호로 본인 인증을 한다(등기예규 제1879호 6.나.(2)).

유효기간이 지나면 최초 등록과 같은 절차로 다시 사용자등록을 해야 한다(부동산등기규칙 제69조 제2항, 등기예규 제1879호 6.가.(3)). 2025년 8월 1일 시행된 연장 규정은 그 시행 이후 유효기간이 만료되어 연장을 신청하는 사람부터 적용된다(부동산등기규칙 부칙 제3169호 제6조).

실무 체크포인트

개인 당사자와 개인 자격자대리인은 지정 인증서와 인터넷등기소 회원 ID를 먼저 준비한다(등기예규 제1879호 1.·3.가.).
인감증명 또는 본인서명 확인자료와 발행일부터 3개월 이내의 주소증명서면을 준비한다. 인감증명이면 신청서에 신고 인감을 날인하고, 본인서명 확인자료이면 서명한다(등기예규 제1879호 3.나.(1), 본인서명사실 확인 등에 관한 법률 제13조 제2항).
등기소에서 접근번호를 받으면 10일 이내에 인터넷등기소 사용자등록을 마친다(등기예규 제1879호 5.가.).
연장을 원하면 유효기간 만료일 3개월 전부터 만료일까지 신청할 수 있다(부동산등기규칙 제69조 제3항).
등록 뒤 효력정지·회복·해지가 필요하면 부동산등기 사용자등록의 효력정지·회복·해지 절차를 확인한다.