동호수 지정계약과 분양계약의 성립

아파트 동·호수만 지정하고 분양대금·인도 시기 같은 중요 사항이나 이를 특정할 구속력 있는 기준에 합의하지 않았다면 분양계약은 성립하지 않는다(2015다34437 판결요지 [2]). 이런 동·호수 지정계약은 나중에 분양계약을 맺을 때 그 호수를 확보하는 의미가 있을 뿐이다. 지정금 지급이나 할인 설명만으로 분양조건이 확정되었다고 단정할 수 없다.

쉽게 말하면 — 갑이 분양사무실에서 마음에 드는 동·호수를 지정하고 지정금을 낸 경우입니다. 분양대금과 인도 시기를 정하지 않았고 나중에 이를 정할 구속력 있는 기준도 약속하지 않았다면, 아직 분양계약은 성립하지 않은 것입니다. 이 지정계약은 갑이 나중에 정식 분양계약을 맺을 때 그 호수를 확보해 두는 의미가 있습니다. 담당자가 말로 할인을 설명했더라도 그것만으로 그 조건이 확정적으로 합의되었다고 단정하기는 어렵습니다.

동호수를 정하면 분양계약이 성립하나?

동호수만 정하고 나머지 중요 사항이나 그 확정 기준에 합의하지 않았다면 분양계약은 성립하지 않는다(2015다34437 판결요지 [2]). 동·호수 지정계약이란 아파트의 동과 호수만을 지정하는 계약을 말한다(2015다34437 이유 1). 이런 계약에는 목적물만 특정되어 있다. 분양대금의 액수나 인도 시기가 정해져 있지 않고, 장래 이를 특정할 기준과 방법에 관한 구속력 있는 합의도 있다고 보기 어렵다면 분양계약이라고 할 수 없다.

그렇다고 지정계약에 아무 의미가 없는 것은 아니다. 나중에 분양계약을 체결한 경우 그 동·호수를 확보하는 의미가 있다(2015다34437 판결요지 [2]). 판결은 지정계약을 무효로 본 것이 아니라 분양계약에 이르지 못한 것으로 보았다. 계약이 성립하지 않은 경우와 성립한 계약이 무효이거나 취소되는 경우의 차이는 계약의 미성립과 무효·취소는 어떻게 다른가에서 설명한다.

어떤 사항에 합의해야 하나?

분양 목적물과 대금, 인도·소유권이전등기 시기 등 중요 사항이 정해져 있거나, 장래 구체적으로 특정할 기준과 방법에 구속력 있게 합의해야 한다(2015다34437 판결요지 [2]). 판결은 「등」이라고 적어 이 사항들을 중요 사항의 예로 들었다. 이 사항들이 지금 정해져 있지 않더라도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법에 관한 합의가 있으면 된다.

의사의 합치란 계약 내용에 관하여 당사자의 뜻이 서로 맞는 것을 말한다. 계약이 성립하려면 의사의 합치가 있어야 하지만, 계약 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니다. 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사가 합치되면 충분하다(2015다34437 판결요지 [1]).

판결은 이 다툼을 매매의사 합치의 문제로 다루었다(2015다34437 이유 3). 매매는 한쪽이 재산권을 상대방에게 이전하기로 약정하고 상대방이 그 대금을 지급하기로 약정함으로써 효력이 생긴다(민법 제563조). 판결은 참조조문으로 같은 법 제105조도 들었다. 이 조는 당사자가 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 법령 규정과 다른 의사를 표시하면 그 의사에 따른다고 정한다.

대금과 일정은 나중에 정하기로 해도 되나?

장래에 중요 사항을 구체적으로 특정할 기준과 방법에 합의했다면 계약이 성립할 수 있다(2015다34437 판결요지 [1]·[2]). 다만 그 기준과 방법에 관한 합의는 구속력이 있는 것이어야 한다(2015다34437 판결요지 [2]). 나중에 다시 정하자는 막연한 약속만으로는 이 요건을 채우기 어렵다.

그 사건의 분양담당직원은 할인·면제 조건의 기재 요구에 지정계약서에 「12월 1일 이후 변동된 조건으로 (호전) 분양함」이라고만 적었다(2015다34437 이유 2.라). 분양대금, 납부방법, 인도와 소유권이전등기 시기에 관한 기재가 없었다. 변동된 조건을 나중에라도 구체적으로 특정할 방법과 기준도 정해져 있지 않았다(2015다34437 이유 2.다). 조건이 바뀐다는 문구가 있다는 것만으로는 그 조건을 특정할 기준이 되지 못한 것이다.

당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항도 있다. 그 사항에 합의가 이루어지지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않은 것으로 본다(2015다34437 판결요지 [1]).

지정금을 냈거나 할인을 약속받으면 달라지나?

지정금 지급이나 담당자의 할인 설명만으로 분양조건에 관한 확정적 합의를 단정할 수 없다(2015다34437 이유 3). 그 사건에서 지정계약자는 계약금 명목으로 100만 원을 냈다(2015다34437 이유 2.나). 분양담당직원은 정상분양대금에서 약 10%를 할인하고 발코니 확장비용을 면제해 주겠다는 취지로 말하기도 했다(2015다34437 이유 2.라). 지정계약자가 이 조건을 계약서에 적어 달라고 요구했지만 직원은 앞의 변동 문구만 적었다.

대법원은 다음 사정을 종합해 판단했다.

지정계약서에는 대금·인도 시기 등 중요 사항이 없었고 장래 특정할 기준도 없었다(2015다34437 이유 2.다).
지정계약은 사용승인예정일보다 불과 1주일 전에 체결되었다(2015다34437 이유 2.라).
지정계약서에는 정식계약 때 인감증명서·주민등록등본·인감도장·신분증이 필요하다고 적혀 있었다(2015다34437 이유 2.마).
정식 분양계약은 사용승인일 이후에 따로 체결되었다(2015다34437 이유 2.바).

이 사정에 비추어 분양회사는 사용승인일 이후에야 조건을 바꾸어 분양계약을 맺을 의사로 청약을 유인하고 동·호수를 확보해 준 것으로 보았다(2015다34437 이유 3). 청약의 유인이란 상대방이 분양계약을 청약해 오도록 이끄는 행위를 말한다. 또한 지정계약 당시 계약조건 변경에 관한 의사의 합치도 있었다고 보기 어렵다고 판단했다(2015다34437 이유 3).

이 결론은 계약서 내용, 체결 경위와 시기, 정식 분양계약의 시기와 내용을 함께 본 사안 판단이다. 말로 한 약속이라는 이유만으로 언제나 효력을 부정한 것은 아니다. 지정계약에서 중요 사항이나 그 확정 기준에 구속력 있는 합의가 있었는지가 기준이다.

다른 사람의 지정계약도 안심보장 특약의 대상인가?

사용승인 전의 유리한 분양계약에만 적용되는 특약이라면 지정계약이 분양계약인지부터 판단한다(2015다34437 이유 2·3). 그 사건의 「계약조건 안심보장제」는 분양회사가 기존 수분양자들과 분양계약을 맺으며 정한 특약이다. 사용승인일(임시사용승인 포함) 이전까지 다른 수분양자와 더 유리한 조건으로 분양계약을 체결하면 그 조건을 기존 수분양자에게도 소급 적용하기로 했다(2015다34437 이유 2.가).

지정계약은 2012. 11. 23.에 체결되었고 실제 사용승인일은 2012. 12. 3.이었다(2015다34437 이유 2.나·2.라). 해당 호수의 정식 분양계약은 사용승인일 이후인 2012. 12. 8.에 체결되었다(2015다34437 이유 2.바). 지정계약은 사용승인 전이었지만 분양계약이 아니었고, 정식 분양계약은 기준일 뒤에 맺어졌다. 대법원은 이러한 취지의 원심 판단이 정당하다며 상고를 모두 기각했고, 기존 수분양자들의 분양대금반환 등 청구를 배척한 원심이 유지되었다(2015다34437 이유 3·주문).

그 사건에서 지정계약자 가운데 30%가량은 정식계약을 맺지 않았고, 분양회사는 이들에게 지정계약금을 그대로 돌려주었다(2015다34437 이유 2.마). 이는 사안의 경위로 인정된 사실이며, 지정금 반환에 관한 일반 기준으로 제시된 것은 아니다. 특약의 적용 대상과 기준일은 실제 특약 문언으로 확인한다.

실무 체크포인트

지정계약서에 분양대금 액수, 인도와 소유권이전등기 시기가 적혀 있는지 확인한다(2015다34437 판결요지 [2]).
적혀 있지 않다면 나중에 이를 구체적으로 특정할 기준과 방법이 구속력 있게 정해져 있는지 확인한다(2015다34437 판결요지 [2]).
담당자가 말로 설명한 할인·면제 조건이 계약서에 구체적으로 적혀 있는지 확인한다. 설명만으로는 확정적 합의로 단정되기 어렵다(2015다34437 이유 3).
지정계약서가 정식계약을 따로 예정하고 그때 필요한 서류를 적고 있는지 본다(2015다34437 이유 2.마·3).
안심보장 같은 특약을 근거로 삼으려면 특약의 기준일과 대상 계약을 확인하고, 다른 사람의 계약이 특약에서 정한 적용기간 안에 체결된 분양계약인지 본다(2015다34437 이유 2.가·3).