담보가등기권리자의 채권신고와 배당권 상실

가등기담보법이 적용되고 압류등기 전에 이루어져 매각으로 소멸하는 담보가등기권리자가 집행법원이 정한 기간 안에 채권신고를 하지 않으면 매각대금에서 배당받을 권리를 잃는다.

쉽게 말하면 — 이사한 뒤 주소변경등기를 하지 않아 법원이 부득이 등기부 주소로 등기우편을 보낸 사안에서, 최고서를 실제로 못 받았어도 그 최고는 적법하다고 본 판례가 있습니다. 그러면 법원이 정한 기간 안에 신고하지 않은 권리자는 배당받을 자격을 잃습니다. 등기부 주소와 신고기간을 직접 관리해야 합니다.

이 글은 차용물 반환을 갈음할 재산권 이전예약에서 예약 당시 재산가액이 차용액과 이자의 합계를 초과하여 가등기담보법이 적용되는 경우를 다룬다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조). 1984년 1월 1일 전에 성립한 담보계약에는 적용되지 않는다(가등기담보 등에 관한 법률 부칙 제1항(1983.12.30), 가등기담보 등에 관한 법률 부칙 제2항(1983.12.30)).

예약 당시 선순위 근저당권이 있다면 그 피담보채무액을 공제한 나머지 재산가액이 차용액과 이자의 합계를 초과하는지를 기준으로 적용 여부를 판단한다(2005다61140).

기간 안에 신고하지 않으면 어떻게 되나

배당받을 권리를 상실한다. 압류등기 전에 이루어진 담보가등기권리가 매각으로 소멸하는 경우, 그 담보가등기권리자가 집행법원이 정한 기간 안에 채권신고를 하지 아니하면 매각대금 배당을 받을 권리를 상실한다는 것이 대법원 판례다(2024다291102).

가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제1항에 따르면 법원은 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 강제경매등의 개시결정이 있는 경우에는 가등기권리자에게 각 호의 구분에 따른 사항을 법원에 신고하도록 적당한 기간을 정하여 최고하여야 한다. 해당 가등기가 담보가등기인 경우 신고할 사항은 그 내용과 채권(이자나 그 밖의 부수채권을 포함한다)의 존부·원인 및 금액이다(같은 항 제1호). 같은 조 제2항에 따르면 압류등기 전에 이루어진 담보가등기권리가 매각에 의하여 소멸되면 제1항의 채권신고를 한 경우에만 그 채권자는 매각대금을 배당받거나 변제금을 받을 수 있다.

최고는 반드시 송달 방식으로 해야 하나

그렇지 않다. 민사집행규칙 제8조 제1항은 민사집행절차에서 최고와 통지는 특별한 규정이 없으면 상당하다고 인정되는 방법으로 할 수 있다고 정한다. 대법원은 가등기담보법 제16조 제1항의 가등기권리자에 대한 채권신고 최고가 민사집행절차상 최고에 해당하는데 그 방법에 관하여 가등기담보법 등에서 특별한 규정을 두고 있지 않으므로, 상당하다고 인정되는 방법으로 할 수 있다고 보았다(2024다291102).

같은 판결의 사안에서 권리자는 가등기 후 이사하여 최고서를 송달받지 못했다. 대법원은 권리자가 변경된 주소를 등기하지 않아 집행법원이 부득이 최고서를 등기부상 주소지로 등기우편에 의해 발송한 것은 민사집행절차상 최고로서 상당하다고 인정되는 방법 중 하나에 해당하여 적법하다고 판단했다(2024다291102).

신고에는 무엇을 적어야 하나

해당 가등기가 담보가등기인 경우 그 내용과 채권(이자나 그 밖의 부수채권을 포함한다)의 존부·원인 및 금액을 신고한다(가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제1항 제1호).

신고기간은 법원이 적당한 기간을 정하여 최고하므로(가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제1항) 최고서에 적힌 기간을 기준으로 확인한다. 판례 사안에서 집행법원은 배당요구 종기까지 신고하라는 최고서를 보냈다(2024다291102).

늦게 신고해 배당받았다면 어떻게 다투나

배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다(민사집행법 제151조 제3항). 관계인이 이의를 정당하다고 인정하거나 다른 방법으로 합의한 때에는 이에 따라 배당표를 경정하여 배당을 실시하여야 한다(같은 법 제152조 제2항). 이의가 완결되지 아니한 때에는 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시하여야 한다(같은 조 제3항). 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 한다(같은 법 제154조 제1항).

이의한 채권자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 본다(민사집행법 제154조 제3항). 이의한 채권자가 이 기간을 지키지 아니한 경우에도 배당표에 따른 배당을 받은 채권자에 대하여 소로 우선권 및 그 밖의 권리를 행사하는 데 영향을 미치지 아니한다(같은 법 제155조).

채권자가 제기한 배당이의의 소에서 승소하려면 피고의 채권이 존재하지 않는다는 점 외에 원고 자신이 피고에게 배당된 금원을 배당받을 권리가 있다는 점까지 주장·증명하여야 한다. 배당요구가 필요한 채권자가 종기까지 적법한 배당요구를 하지 않았다면 배당기일에 출석해 이의하더라도 원고적격이 없다(2021다203760).

판례 사건에서 집행법원은 담보가등기권리자라고 주장하며 기간 뒤 신고한 가등기권리자에게 배당하는 내용의 배당표를 작성했다. 원심은 그 가등기권리자(피고)가 배당받을 권리를 상실하였다고 볼 수 없다고 보아 배당이의의 소를 낸 채권자(원고)의 청구를 기각했다. 대법원은 담보가등기권리자임을 주장하는 피고가 집행법원이 정한 채권신고기간 안에 신고를 하지 아니한 이상, 피고는 이 사건 강제경매절차에서 배당받을 자격을 상실하였다고 보아 원심판결을 파기환송했다(2024다291102).

실무 체크포인트

가등기 뒤 주소가 바뀌면 주소변경등기를 확인한다. 변경된 주소를 등기하지 않아 집행법원이 부득이 등기부상 주소로 등기우편을 보낸 최고를 대법원은 적법하다고 보았다(2024다291102).
법원의 최고서와 채권신고기간을 확인한다(가등기담보 등에 관한 법률 제16조).
해당 가등기의 내용과 이자·그 밖의 부수채권을 포함한 채권의 존부·원인·금액을 기간 안에 신고한다(가등기담보 등에 관한 법률 제16조).
실제 수령하지 못했다는 사정만으로 최고가 무효라고 단정하지 않는다(2024다291102).
늦게 신고한 권리자에게 배당하는 배당표가 작성되면 배당기일에 출석해 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 그 채권이나 순위에 이의한다(민사집행법 제151조 제3항).
다른 채권자에 대한 이의가 인정·합의로 완결되지 않았다면 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기하고 소 제기 증명서류를 집행법원에 제출한다(민사집행법 제152조, 같은 법 제154조 제1항·제3항).