구 임대주택법 분양전환승인처분에 대한 항고소송

임차인은 구 임대주택법 제21조의 분양전환승인 중 분양전환가격 승인 부분을 분양계약 체결 전이든 후든 항고소송으로 다툴 법률상 이익이 있다(2015두48129 판시사항 [1], 이유 1.가(2)). 취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다(행정소송법 제20조 제1항).

쉽게 말하면 구 임대주택법에 따른 분양전환승인의 가격 승인 부분을 임차인이 항고소송으로 다툴 수 있습니다. 다만 자기가 분양전환 받을 세대가 아닌 다른 세대 부분까지 취소를 구할 법률상 이익은 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않습니다.

분양전환승인처분의 취소를 구할 법률상 이익은 누구에게 있나?

임차인은 구 임대주택법 제21조의 분양전환승인 중 분양전환가격 승인 부분을 분양계약 체결 전이든 후든 항고소송으로 다툴 법률상 이익이 있다(2015두48129 판시사항 [1], 이유 1.가(2)).

분양전환가격 승인 부분

구 임대주택법(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것) 제21조에 의한 분양전환승인은 해당 임대주택이 임대의무기간 경과 등으로 분양전환 요건을 충족하는지 여부를 심사하여 승인하는 행정처분이다. 분양전환승인신청서에 기재된 분양전환가격이 임대주택법령의 규정에 따라 적법하게 산정되었는지도 심사한다(2015두48129 이유 1.가). 그중 분양전환가격을 승인하는 부분은 강학상 「인가」에 해당하지 않는다(2015두48129 판시사항 [1]).

임차인에게는 분양계약을 체결하기 전 또는 체결한 이후라도 항고소송을 통하여 분양전환승인의 효력을 다툴 법률상 이익(원고적격)이 있다(2015두48129 이유 1.가). 행정소송법 제12조는 취소소송을 처분등의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 자가 제기할 수 있다고 정한다. 처분등의 효과가 기간의 경과, 처분등의 집행 그 밖의 사유로 인하여 소멸된 뒤에도 그 처분등의 취소로 인하여 회복되는 법률상 이익이 있는 자의 경우에도 같다.

다른 세대 부분과 매각 허용 부분

임대주택에 대한 분양전환승인처분 중 일부 세대에 대한 부분만 취소하는 것이 가능하다. 우선 분양전환 대상자인 임차인들이 취소를 구하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 취소를 구하는 임차인이 분양전환 받을 세대가 아닌 다른 세대에 대한 부분까지 취소를 구할 법률상 이익(원고적격)은 인정되지 않는다(2015두48129 판시사항 [2]). 분양전환승인처분 전부에 대하여 취소소송을 제기한 임차인이 분양전환 요건이 충족되었다는 점 자체는 다투지 않고 분양전환가격 산정에 관해서만 다투면, 매각을 허용하는 부분은 실질적인 불복이 없다. 그 취소를 구할 법률상 이익(협의의 소의 이익)이 없다(2015두48129 판시사항 [3]). 그 사건에서 임차인들은 우선 분양전환 받을 38세대의 매각을 허용하는 부분이 적법함을 전제로 분양전환가격의 위법만 다투었으므로, 그 범위에서는 38세대의 분양전환가격 부분에 대해서만 취소를 구할 법률상 이익이 문제 되었다(2015두48129 이유 1.나(4)). 그중 분양계약을 체결하지 않은 채 퇴거하고 효력정지도 없어 임대사업자가 제3자에게 매각한 세대의 임차인들에게는 법률상 이익이 인정되지 않았다(같은 판결 이유 1.다(2)). 대법원은 나머지 35세대의 분양전환가격 부분을 제외한 나머지 소를 각하했다(같은 판결 주문).

분양전환승인처분 이후 진행된 분양전환절차에서 분양계약을 체결하지 아니한 채 임대주택에서 퇴거한 임차인에 대해서도 판시가 있다. 효력정지결정이 이루어져 임대사업자가 제3자에게 해당 임대주택을 매각하지 않았다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 분양전환승인처분의 취소를 구할 법률상 이익(협의의 소의 이익)이 인정되지 않는다(2015두48129 판시사항 [4]).

취소소송의 제기는 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다(행정소송법 제23조 제1항). 집행정지의 요건은 취소소송이 제기된 경우에 처분등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때이다. 그때 본안이 계속되고 있는 법원은 당사자의 신청 또는 직권에 의하여 처분등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행의 전부 또는 일부의 정지(집행정지)를 결정할 수 있다. 다만 처분의 효력정지는 처분등의 집행 또는 절차의 속행을 정지함으로써 목적을 달성할 수 있는 경우에는 허용되지 아니한다. 집행정지는 공공복리에 중대한 영향을 미칠 우려가 있을 때에는 허용되지 아니한다. 제2항의 규정에 의한 집행정지의 결정을 신청함에 있어서는 그 이유에 대한 소명이 있어야 한다(같은 조 제2항~제4항).

취소소송은 누구를 피고로 어느 법원에 언제까지 제기하나?

취소소송은 다른 법률에 특별한 규정이 없는 한 그 처분등을 행한 행정청을 피고로 한다. 다만 처분등이 있은 뒤에 그 처분등에 관계되는 권한이 다른 행정청에 승계된 때에는 이를 승계한 행정청을 피고로 한다(행정소송법 제13조 제1항). 취소소송의 제1심관할법원은 피고의 소재지를 관할하는 행정법원이고, 토지의 수용 기타 부동산 또는 특정의 장소에 관계되는 처분등에 대한 취소소송은 그 부동산 또는 장소의 소재지를 관할하는 행정법원에 제기할 수 있다(같은 법 제9조 제1항·제3항).

취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다(행정소송법 제20조 제1항). 취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(제1항 단서의 경우는 재결이 있은 날부터 1년)을 경과하면 제기하지 못하지만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다(같은 조 제2항). 제1항의 기간은 불변기간이다(같은 조 제3항).

임대사업자에게 부도 등이 있으면 분양전환승인을 어떻게 하나?

민간임대주택법 부칙 제6조 제2항의 주택 중 분양전환이 완료되지 않은 세대는 제50조의3이 적용되더라도 부도 등이 있으면 구 임대주택법 제21조 제2항·제4항·제5항 등을 적용할 수 있다. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이 규정들로 임차인 또는 임차인대표회의의 승인신청을 승인할 수 있다(2025두31007 판시사항 [1]).

구 제21조 제2항·제5항의 승인

공공주택 특별법 부칙(2020.12.22) 제6조 제1항은 민간임대주택법 부칙 제6조 제2항에도 불구하고, 같은 항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택 중 분양전환이 완료되지 아니한 주택에도 제50조의3, 제57조의3 및 제60조의 개정규정을 적용한다. 그렇더라도 그 임대사업자에게 구 임대주택법 제21조 제2항 등에서 정하는 「부도 등」이 발생한 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 같은 조 제2항, 제4항, 제5항 등을 적용하여 임차인 또는 임차인대표회의의 분양전환 승인신청에 대하여 승인할 수 있다(2025두31007 판시사항 [1], 이유 2.다.1)).

판결이 인용한 구 제21조 제2항은 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도 등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다고 정한다. 제2조 제7호 (나)목의 경우에는 같은 목에 따른 대통령령으로 정하는 기간에 1년을 더한 기간을 초과하여 이자를 내지 아니한 경우에만 부도 등으로 본다. 구 제4항 전문은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 분양전환 승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다고 정한다. 구 제5항은 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도 등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 6개월 이상 제3항에 따른 분양전환 승인을 신청하지 아니하는 경우를 정한다. 그 경우 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의)이 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환 승인을 신청할 수 있다(2025두31007 이유 2.가). 같은 임대주택에 대하여 제1항에 기초한 승인이 이미 있었더라도 해당 임대사업자에 대하여 제2항의 사유가 발생하였다면 재차 이를 요건으로 하는 승인을 할 수 있다(2025두31007 판시사항 [2], 이유 3).

승인의 심사 범위와 현행 제50조의3

구 임대주택법 제21조에 따른 분양전환 승인은 임대의무기간 경과(제1항) 또는 임대사업자의 부도 등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우(제2항)와 같은 분양전환 요건을 충족하는지 여부를 심사하여 승인하는 행정처분이다. 분양전환 승인신청서에 기재된 분양전환 가격이 임대주택법령의 규정에 따라 적법하게 산정되었는지도 심사한다(2025두31007 이유 3.가, 판시사항 [2]). 그 승인은 우선 분양전환권 있는 임차인의 존재 여부 또는 우선 분양전환권 포기 여부를 심사하는 것이 아니다. 해당 임대주택을 임차인에게 우선 분양전환할 것인지 제3자에게 매각할 것인지까지 승인하는 것도 아니다(2025두31007 이유 5.가, 판시사항 [3]).

2025두31007은 그중 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조(2015.8.28) 제2항 제1호에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 관한 사건이다. 공공주택 특별법 부칙 제6조 제1항의 개정규정은 민간임대주택법 부칙 제6조 제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택 중 분양전환이 완료되지 아니한 주택 전체에 적용된다. 이 경우 「공공주택사업자」는 「임대사업자」로 보고, 「분양전환」은 「임대사업자 외의 자에게 매각하는 것」으로 보며, 제50조의3제2항 전단 중 「임대의무기간이 지난 후」는 「종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 후」로 본다(같은 부칙 제6조 제1항). 대법원은 현행 제50조의3이 「공공주택사업자의 부도나 파산 등에 따른 우선 분양전환」 또는 「시장 등의 공공주택사업자에 대한 분양전환 승인」을 두고 있지 않은 것을 다음 두 사정 때문으로 보인다고 설시했다(2025두31007 이유 2.다.1)다)).

2025두31007 이유 2.다.1)다): 민간 임대사업자와 달리 국가 등 공공주택사업자의 부도, 파산과 같은 상황을 쉽사리 상정하기 어렵다
2025두31007 이유 2.다.1)다): 시장 등의 분양전환 승인을 통하여 국가 등을 포함하는 공공주택사업자의 분양전환을 통제하는 것이 법령의 체계상 맞지 않는다

그러면서 민간임대주택법 부칙 제6조 제2항 제1호에 따라 그간 적용되고 있던 구 임대주택법 규정 중 개정된 제50조의3의 내용에 대응하지 않는 부분은 여전히 적용되고 있다고 해석하는 것이 자연스럽다고 했다(2025두31007 이유 2.다.1)다)).

실무 체크포인트

구 임대주택법에 따른 분양전환승인처분의 취소를 구하려면 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내, 처분등이 있은 날부터 1년(정당한 사유가 있는 때는 제외) 안에 소를 제기한다. 제1항 단서의 경우에 행정심판청구가 있은 때에는 재결서의 정본을 송달받은 날부터 90일, 재결이 있은 날부터 1년(정당한 사유가 있는 때는 제외)이다(행정소송법 제20조 제1항·제2항).
다른 법률의 특별규정이나 처분 후 권한 승계가 없으면 승인처분을 한 행정청을 피고로 그 소재지 관할 행정법원에 소를 제기한다. 토지의 수용 기타 부동산 또는 특정의 장소에 관계되는 처분등이면 그 부동산 또는 장소의 소재지 관할 행정법원에도 제기할 수 있다. 소 제기만으로 절차가 멈추지 않으므로 필요하면 본안이 계속되고 있는 법원에 집행정지를 신청한다(행정소송법 제13조 제1항, 같은 법 제9조 제1항·제3항, 같은 법 제23조).
우선 분양전환 자격과 적용 법률은 공공건설임대주택의 우선 분양전환 자격과 분양전환가격에서 확인한다.