공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준과 초과분 반환

전용면적 85제곱미터를 초과하지 않는 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 공공주택 특별법 시행규칙 별표 7 등이 정한다. 산정기준을 초과하면 구 임대주택법 등 사건에서 대법원은 분양계약이 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 보았다(2018다261773 이유 1.가). 그 반환채권에 5년의 상사소멸시효를 적용한 사례가 있다(2015다212220 판시사항 [3]).

분양전환가격 산정기준을 초과한 분양계약은 어떻게 되나?

분양전환가격이 산정기준에 따른 금액을 초과하면 구 임대주택법 등 사건에서 대법원은 분양계약이 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 보았다(2018다261773 이유 1.가).

산정기준

분양전환가격의 산정 기준은 다음 두 규정이 국토교통부령에 위임한다.

• 공공주택 특별법 시행령 제54조 제4항: 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항제1호 또는 제2호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토교통부령으로 정한다
• 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항: 법 제50조의3제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 공공건설임대주택(전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우는 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준ㆍ방법 및 절차 등에 관하여 제1항부터 제6항까지에서 규정한 사항 외에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다

공공주택 특별법 시행규칙 제40조 본문은 영 제54조제4항 및 제56조제7항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 별표 7로 정한다. 다만 임대의무기간이 6년인 공공건설임대주택(분납임대주택은 제외한다)은 별표 7의2에 따르고(같은 조 단서 제1호), 분납임대주택은 별표 8에 따른다(같은 조 단서 제2호).

자기자금이자·감가상각비의 계산은 별표 7 제2호 가목 2)·3)이, 택지비 이자는 같은 호 다목이, 건축비와 택지비의 상한·가산은 같은 호 라목이 정한다. 구 임대주택법 시행규칙(2011. 6. 9. 국토해양부령 제358호로 개정되기 전의 것) [별표 1] 사건에서 대법원은 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비를 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비로 보았다(2017다205295 판시사항 [3]).

초과 분양계약의 일부 무효와 부당이득

분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다. 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아야 한다(2018다261773 이유 1.가). 이 일부 무효의 법리는 민간 임대사업자가 시장·군수·구청장의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용된다(2018다261773 이유 1.가).

민간 임대사업자가 우선분양전환권자인 임차인들로부터 지급받은 분양대금이 구 임대주택법 등 관련 법령에 따라 산정한 정당한 분양전환가격을 초과하면 그 초과하는 범위 내에서 분양계약이 무효이다. 이 경우 민간 임대사업자가 임차인들에게 그 초과범위에 해당하는 돈을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 본 원심의 판단을 대법원은 정당하다고 했다(2017다205295 이유 1.나).

상행위로부터 생긴 채권에 준하는 채권에도 상법 제64조가 적용 또는 유추적용될 수 있다(2015다212220 판시사항 [1]). 공공건설 임대주택의 임대사업자가 일률적인 산정방식에 따라 정한 분양전환가격으로 분양계약을 체결한 임차인들이 차액 상당의 부당이득반환을 구한 사안에서, 대법원은 그 부당이득반환채권에 5년의 상사소멸시효가 적용된다고 본 원심 판단을 수긍했다. 대법원판결 선고 전에는 부당이득반환채권을 행사할 수 없었다는 사유는 권리행사에 법률상의 장애사유가 있었던 경우라고 할 수 없다는 판단도 수긍하여 상고를 기각했다(2015다212220 판시사항 [3], 이유 2). 소멸시효는 객관적으로 권리가 발생하여 그 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다(2015다212220 판시사항 [2], 이유 2.가).

임차인들이 초과 범위의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 위반되지 않는다고 본 원심의 판단도 정당하다고 했다(2017다205295 이유 2.나). 강행법규를 위반한 자가 스스로 그 약정의 무효를 주장하는 것은 달리 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반한다고 할 수 없다(2017다205295 이유 2.가).

신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 권리의 행사를 부정하려면 상대방에게 그 약정이 유효하다는 점에 대한 신뢰를 주었거나 객관적으로 보아 상대방이 이를 신뢰하는 것이 정당한 상태에 있어야 한다. 또한 그 신뢰에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(2017다205295 이유 2.가).

2018다261773은 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제10항, 구 시행령 제23조 제8항, 구 시행규칙 제9조 [별표 1]·제14조에 관한 사건이다. 2017다205295는 구 임대주택법(2012. 12. 18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것) 제21조 제10항 등에 관한 사건이다. 두 판결의 참조조문은 현행 제50조의3 제1항, 시행령 제56조 제7항, 시행규칙 제40조 [별표 7]을 참조 규정으로 적었다.

감정평가에 대한 이의신청

제1항에 따른 우선 분양전환 가격 및 제4항에 따른 매각 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다(공공주택 특별법 제50조의3 제5항 본문). 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국토교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인 두 곳에 의뢰해야 한다(공공주택 특별법 시행령 제56조 제1항). 다만 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우가 있다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 한 차례만 재평가하게 할 수 있다(같은 조 제5항 단서).

법 제50조의3제5항 단서에 따른 이의신청은 관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어진 경우 또는 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에, 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 감정평가결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 해야 한다(공공주택 특별법 시행령 제56조 제4항). 재평가하게 할 수 있는 주체는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이므로 이의신청은 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 한다(같은 법 제50조의3 제5항 단서). 법 제50조의3제5항 단서에 따른 재평가는 그 사유를 명시하여 제1항을 준용하되, 당초 감정평가한 감정평가법인에 의뢰해서는 안 된다(같은 조 제5항).

이와 별도로 시장ㆍ군수 또는 구청장은 영 제56조제3항에 따른 감정평가 결과 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 국토교통부장관, 공공주택사업자 및 임차인에게 그 결과를 통지하고 감정평가를 다시 의뢰하여야 한다. 이 경우 공공주택사업자 또는 임차인은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제46조제1항제1호 및 같은 법 시행령 제46조제1항제2호에 따라 업무를 위탁받은 기관에 종전의 감정평가에 대한 타당성 조사를 요구할 수 있다. 같은 조에서 임차인은 임차인대표회의가 구성된 경우에는 임차인대표회의를 말한다(공공주택 특별법 시행규칙 제42조 제1항·제3항).

분양계약에 부수한 부제소합의가 있으면 초과분을 다툴 수 없나?

부제소합의로 산정기준 초과 분양계약이 강행법규에 반하여 무효임을 주장하지 못하게 되어 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래되면 그 합의는 특별한 사정이 없는 한 무효다(2018다261773 이유 1.나).

부제소합의는 소송당사자에게 헌법상 보장된 재판청구권의 포기와 같은 중대한 소송법상의 효과를 발생시킨다. 따라서 권리 의무의 주체인 당사자 사이에서 체결된 부제소합의라도 그 당사자가 처분할 수 있는 특정된 법률관계에 관한 것으로서 그 합의 당시 각 당사자가 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하다(2018다261773 이유 1.나). 판시사항 [3]은 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령이 정한 산정기준을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하면서 부수하여 한 부제소합의의 효력을 원칙적으로 무효로 정리한다(2018다261773 판시사항 [3]).

그 사안에서 임대사업자와 임차인들은 분양전환가격을 정하면서 그 가격에 대하여 일체의 민·형사상 청구를 하지 않겠다는 부제소합의를 했다. 임차인들은 분양전환가격이 산정기준에 따른 금액을 초과하였다는 이유로 초과 금액의 부당이득반환을 구했다. 원심은 부제소합의 위반으로 소가 부적법하다고 보았으나 대법원은 원심이 분양전환가격이 산정기준에 따른 금액을 초과하는지 여부와 이에 따라 부제소합의가 무효인지 여부를 심리·판단하였어야 한다고 하여 파기환송했다(2018다261773 이유 3.나).

전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택의 분양전환가격은 어떻게 정하나?

대법원은 구 공공주택 특별법 사건에서 전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택의 분양전환가격을 공공주택사업자가 자율적으로 정할 수 있다고 보았다(2024다230251 이유 1.라).

공공주택사업자가 전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 감정평가법인의 선정 및 감정평가에 대한 이의절차 등에 관한 구 공공주택 특별법 제50조의3 제3항이 적용되지 않는다. 구 시행령 제56조 제1항 내지 제6항도 적용되지 않는다(2024다230251 판결요지). 구 공공주택 특별법은 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정되기 전의 것이고, 구 시행령은 2021. 3. 23. 대통령령 제31549호로 개정되기 전의 것이다.

대법원이 든 이유는 다음과 같다.

• 2024다230251 이유 1.가: 구 시행령 제56조 제7항은 「공공건설임대주택(전용면적 85㎡를 초과하는 경우는 제외한다)」을 대상으로 한다.
• 2024다230251 이유 1.가: 그 분양전환가격 산정의 기준·방법 및 절차 등에 관하여 제1항부터 제6항까지에서 규정한 사항 외에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
• 2024다230251 이유 1.다: 구 시행령 제54조 제4항에 따르면 전용면적 85㎡ 초과 공공건설임대주택을 임대의무기간 전에 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정 기준 적용 대상에서 제외되어 공공주택사업자가 분양전환가격을 자율적으로 정할 수 있다.

이 판결의 참조조문은 구 제50조의3 제3항에 현행 제50조의3 제5항 참조라고 적었다. 구 시행령 제56조에는 현행 조문과의 대응을 표시하지 않았다.

현행 시행령 제54조 제4항은 「전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한」 공공건설임대주택을 제2항제1호 또는 제2호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준을 국토교통부령으로 정한다고 규정한다(공공주택 특별법 시행령 제54조 제4항). 현행 시행령 제56조 제7항은 「(전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우는 제외한다)」를 둔다(같은 영 제56조 제7항). 분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우의 임차인은 마목에 따른 우선 분양전환 대상이다(공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 마목).

실무 체크포인트

• 별표 7이 적용되는 주택(전용면적 85제곱미터 초과 주택과 임대의무기간 6년·분납임대주택 제외)에서 통보된 분양전환가격이 임대의무기간 10년이면 감정평가금액을 넘는지 대조한다(공공주택 특별법 시행규칙 별표 7 제1호 가목).
• 같은 주택에서 임대의무기간 5년이면 분양전환가격이 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액인지, 그 금액이 산정가격에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 넘지 않는지 대조한다(공공주택 특별법 시행규칙 별표 7 제1호 나목).
• 이의신청 사유는 관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어진 경우 또는 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우이다. 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의)이 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 감정평가결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 해당 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이의신청을 한다(공공주택 특별법 제50조의3 제5항 단서, 공공주택 특별법 시행령 제56조 제4항).
• 초과분 반환채권에 5년의 상사소멸시효를 적용한 사례가 있으므로 분양대금 납부일을 기록한다(2015다212220 판시사항 [3]).
• 우선 분양전환 자격과 적용 법률은 공공건설임대주택의 우선 분양전환 자격과 분양전환가격에서 확인한다.

관련

• 개념·해설
  공공건설임대주택의 우선 분양전환 자격과 분양전환가격구 임대주택법 분양전환승인처분에 대한 항고소송
• 판례
  2018다2617732017다2052952015다2122202024다230251
• 법령
  상법 제64조공공주택 특별법 시행규칙 별표 7공공주택 특별법 시행령 제54조공공주택 특별법 시행령 제56조공공주택 특별법 시행규칙 제40조공공주택 특별법 제50조의3공공주택 특별법 시행규칙 제42조