중복등기란 같은 부동산에 등기기록이 둘 이상 만들어진 상태다. 1부동산 1등기기록 원칙(부동산등기법 제15조)에 어긋나는 상태로, 어느 등기를 유효로 볼지가 문제 된다.
쉽게 말하면 — 한 토지나 건물에 등기부가 두 개 만들어진 경우입니다. 같은 물건인데 등기가 두 개니, 둘 다 살릴 수는 없어 어느 쪽을 유효로 볼지 정해야 합니다.
왜 생기는가?
부동산 표시나 절차 처리 과정의 착오로 생긴다. 지번·지목이 잘못 기재됐거나, 분할·합병 과정에서 오류가 났거나, 소유권보존등기가 이중으로 처리됐거나, 등기부 멸실 후 회복 과정에서 오류가 난 경우가 대표적이다.
같은 땅에 소유권보존등기를 두 번 해버리거나, 멸실된 등기부를 되살리는 과정에서 기존 등기와 겹치는 식으로 생깁니다.
어느 등기가 유효한가?
같은 사람 명의로 소유권보존등기가 중복되면 뒤에 마친 보존등기와 그에 기초한 이전등기 등은 실체적 권리관계에 부합하는지를 가리지 않고 무효다(80마601).
보존등기 명의인이 서로 다른 경우에는 동일인 명의 중복등기 법리를 그대로 적용할 수 없다. 등기관이 어느 기록을 폐쇄할지는 부동산등기법 제21조와 대법원규칙이 정한 절차에 따르지만, 그 행정상 정리는 실체적 권리관계에 영향을 미치지 않는다(부동산등기규칙 제33조 제2항).
명의인이 같으면 나중에 마친 보존등기와 그 후속 등기는 무효입니다. 명의인이 다르면 등기기록을 행정상 정리하는 문제와 실제 소유권이 누구에게 있는지를 따로 판단합니다.
발견되면 어떻게 정리하는가?
같은 토지에 중복등기기록이 확인되면 등기관이 그중 어느 하나의 등기기록을 직권으로 폐쇄한다(부동산등기법 제21조 제1항). 구체적 폐쇄 대상은 대법원규칙이 정하며, 폐쇄 자체는 실체적 권리관계를 확정하지 않는다(부동산등기규칙 제33조). 법 제21조의 직권 정리는 토지에 한정되고, 건물 중복등기에는 이 정리 조항이 적용되지 않는다.
폐쇄된 기록의 소유권 명의인이나 등기상 이해관계인은 그 토지가 폐쇄된 기록 명의인의 소유임을 증명해 기록의 부활을 신청할 수 있다(부동산등기법 제21조 제2항). 폐쇄되었다는 사실만으로 실체적 권리를 잃었다고 단정할 수 없는 이유다.
실무 체크포인트
- 소유권보존등기 신청 전에 기존 등기기록이 있는지 확인한다. 동일인 명의의 후행 보존등기와 그에 기초한 이전등기는 실체관계 부합 여부를 가리지 않고 무효다(80마601).
- 부동산을 살 때 등기사항증명서로 등기기록의 단일성과 권리관계를 확인하는 것이 기본이다.
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