부동산 인도명령

부동산 인도명령이란 경매 매수인이 대금을 낸 뒤, 부동산을 점유한 채무자·소유자·점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하라고 법원이 명할 수 있는 결정이다(민사집행법 제136조 제1항). 별도의 인도청구 소송 없이 집행할 수 있는 명도의 집행권원이다(민사집행법 제56조 제1호, 민사집행법 제136조 제6항).

누가, 누구를 상대로 신청하나

신청인은 매수인과 그 일반승계인(상속인·합병법인)에 한한다. 부동산을 양도받은 특별승계인은 신청하지 못한다. 상대방은 채무자·소유자·부동산 점유자다(민사집행법 제136조 제1항). 다만 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 인도명령의 대상이 아니다(같은 항 단서) — 대표적으로 대항력 있는 임차인이다.

신청 기간(대금 납부 후 6개월)

인도명령은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 한다(민사집행법 제136조 제1항). 이 기간을 넘기면 인도명령이 아니라 명도소송으로 부동산을 되찾아야 한다. 매수인은 대금을 다 낸 때 매각의 목적인 권리를 취득하고(민사집행법 제135조), 인도명령 신청권은 민사집행법 제136조 제1항이 별도로 정한다.

심문과 불복

법원이 채무자·소유자 외의 점유자에게 제1항 또는 제3항의 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문해야 한다(민사집행법 제136조 제4항). 다만 대항할 권원으로 점유하지 않음이 명백하거나 이미 심문한 때는 그렇지 않다. 제1항부터 제3항까지의 신청에 관한 결정에는 즉시항고할 수 있다(같은 조 제5항). 제1항 또는 제3항의 인도명령에 따르지 않으면 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다(같은 조 제6항).

관리명령

법원은 매수인·채권자의 신청으로 매각허가결정 후 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 명할 수 있다(민사집행법 제136조 제2항). 관리에 필요하면 같은 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 제1항에 준하는 인도명령도 할 수 있다(같은 조 제3항). 대금 납부 전에도 관리 목적의 인도명령이 열리는 보전 수단이다.

실무 체크포인트

• 매수인의 일반승계인이 신청하면 승계를 증명하는 가족관계증명서나 법인등기사항증명서 등을 붙인다. 상대방 쪽 승계가 문제 되는 경우에는 그 승계관계도 별도로 증명한다.
• 6개월 기간을 놓치지 않도록 대금 납부와 동시에 점유 상태를 확인하고 신청 시점을 관리한다.
• 점유자가 임차인이면 대항력·확정일자·배당요구 여부를 먼저 확인한다. 대항력 있는 임차인은 인도명령 대상이 아니므로 무리한 신청은 기각된다.

관련

• 개념·해설
  매수인의 소유권취득매각대금 지급집행권원강제경매
• 법령
  민사집행법 제56조민사집행법 제135조민사집행법 제136조