질문
거소신고가 된 재외동포입니다.
아버지(1/2) 어머니(1/2) 공동소유 아파트를 2년전 어머니 사망시 어머니 지분을 3형제가 1/6 씩 상속받아 등기했고, 이번에 아버지 사망으로 아버지 지분을 상속하여 1/3 씩 소유하는것으로 등기하려 합니다.
상속등기시 취득세와 관련된 질문으로, 동일주소에 거소를 두고있고 장남인 외국인인 저를 대표로하여 취득세를 납부하면 “1가구 1주택” 감면을받을수있는지요? 이 경우 어떤 별도의서류를 준비해야하는지요?
처음 어머니지분 상속등기 시에는 “1가구 1주택 취득세감면” 에 관하여는 타 법무법인으로부터 전혀 고지받지 못하였기에 신우법무사님 몰랐던 것 후회도 듭니다.
저는한국과 미국을 들락달락하지만, 2021년 상속개시일에 한국거주일수는 183일 초과하였고, 아버지생존시에 주민등록표에는 미처 제이름을 기재하지 않았지만, 국내거소사실증명과 출입국사실증명을가지고있읍니다.
그리고, 저는 상속후 지분이 1/6에서 1/3 로 바뀌는것 이외에는 기타 부동산 소유하고있지않고, 다른 형제들은 주택을 소유하고있습니다.
답변
외국인 장남을 대표 납세자로 정하거나 국내 체류일수가 183일을 넘었다는 사정만으로 1가구 1주택 취득세 특례가 적용되지는 않습니다. 공동상속주택의 소유자 판정과 세대별 주민등록표에 따른 가구 구성, 다른 주택 보유 여부를 따로 확인해야 합니다.
대표로 납부하면 특례를 받을 수 있는가
1가구 1주택 특례는 납부 대표자를 누구로 정했는지가 아니라 지방세법상 가구와 주택 보유 상태로 판단합니다. 상속인 개인만 무주택이어도 충분하지 않고, 같은 가구 구성원의 국내 주택도 함께 봅니다.
공동상속한 주택은 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 보고, 최대 지분자가 여럿이면 해당 주택 거주자와 연장자 순으로 판정합니다. 세 형제의 지분이 같다면 이 순서를 적용해야 합니다.
외국 국적 재외동포는 어떻게 입증하는가
1가구 판단은 세대별 주민등록표를 중심으로 하는데, 외국 국적자는 국내거소신고만으로 그 표에 내국인과 같은 방식으로 등재되지 않아 입증이 어렵습니다. 183일 체류와 국내거소사실증명만으로 특례 요건이 자동 충족되는 것은 아닙니다.
내국인 배우자의 주민등록 세대원으로 확인되는 경우라면 그 세대를 기준으로 검토할 여지가 있습니다. 가족관계증명서와 세대 전원의 주민등록표, 각 상속인의 주택 보유자료를 준비해야 합니다.
이번 등기 전에 확인할 사항
어머니 지분 상속 때의 취득세 신고서와 납부내역, 이번 상속개시일 현재 각 지분, 세 형제의 주민등록·가족관계 및 주택 보유 현황을 관할 지방자치단체 세무부서에 제출해 사전 확인하는 것이 좋습니다.
이 혜택은 취득세 전액 면제가 아니라 세율 특례입니다. 고급주택이면 적용이 배제될 수 있고, 공동상속 소유자 판정 결과 다른 주택을 가진 형제가 소유자로 보이면 특례가 어려울 수 있습니다.
“외국인의 경우 배우자와 30세 미만의 자녀가 주택이 없다는 사실을 어떻게 입증할지가 문제입니다. ”
배우자도 30세미만의 자녀도 모두외국인으로 외국에 거주하고있으며, 저는 국적말소가되었으므로 한국에는 가족관계 신고가되어있지 않고, 저만 “거소” 신고되어 있는데요…이경우 상속인인 저는 비혼으로 보지않는가요?
상속등기의 세율특례를 규정한 지방세법 15조 1항 2호 가목은 상속으로 ‘대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득’에 해당해야 한다고 했습니다.
시행령 29조는 세대별 주민등록표를 기준으로 1가구를 판단합니다.
주민등록이 되어 있어야만 특례 적용이 가능할 것으로 보입니다. 주민등록이 되지 않은 외국인은 특례에 해당되지 않을 것으로 보입니다.
개인적인 의견입니다. 다른 결과가 나올 수도 있으니 더 알아 보시기 바랍니다.