주택 임차인이 계약갱신요구권을 행사해도, 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호). 이 조항은 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설됐고, 부칙 제2조 제1항에 따라 시행 당시 존속 중이던 임대차에도 적용된다(2022다279795). 이 사유는 임대인의 장래 계획이라 다툼이 잦고, 제8호로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신되었을 2년 안에 제3자에게 다시 임대하면 손해배상이 따른다(같은 조 제5항·제6항).
쉽게 말하면 — 집주인이 “내가(또는 부모·자녀가) 들어와 살 거다”라고 하면 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 다만 그 말이 사실인지는 집주인이 증명해야 하고, 거절해 놓고 정당한 사유 없이 2년 안에 다른 세입자를 들이면 손해배상을 물어야 합니다.
누가, 언제까지 거절할 수 있나
거절 사유가 되는 실거주자는 임대인 본인과 임대인의 직계존속·직계비속이다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 형제자매나 방계 친족의 거주는 이 호에 해당하지 않고, 배우자도 문언에 열거되어 있지 않다. 임대인 본인이 배우자와 함께 들어와 사는 경우는 본인의 실거주지만, 배우자만 단독으로 살게 하려는 경우는 문언상 제8호에 바로 닿지 않으므로 거절 사유 구성부터 다시 살펴야 한다.
거절 통지는 갱신거절 기간, 곧 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간(주택임대차보호법 제6조 제1항 전단) 안에 해야 한다. 임차인의 갱신요구가 먼저 도달했더라도, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이 기간 내라면 실거주를 이유로 거절할 수 있다(2021다266631).
집이 팔린 경우도 같다. 제3조 제4항의 임대인 지위 승계는 인도와 주민등록으로 대항력을 갖춘 임대차를 전제로 작동한다(주택임대차보호법 제3조 제1항·제4항, 대항력). 임차인의 갱신요구 후에 소유권을 취득해 임대인 지위를 승계한 양수인도, 자신이 실제 거주하려는 경우라면 갱신거절 기간 안에서 제8호 사유를 주장할 수 있다(2021다266631). 갱신요구가 매매보다 먼저였다는 사정만으로 양수인의 거절이 막히지 않는다.
세입자가 “갱신해 달라”고 먼저 통지했어도, 만기 2개월 전까지라면 집주인이 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 그 사이 집을 산 새 집주인도 자기가 들어와 살 거라면 같은 기간 안에서 거절할 수 있습니다.
실거주 의사는 누가 증명하나
증명책임은 임대인에게 있다(2022다279795). 실거주 의사를 표명했다는 사정만으로는 부족하고, 그 의사가 가공이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정돼야 한다.
판단은 여러 사정의 종합이다(2022다279795).
- 임대인의 현재 주거 상황
- 임대인이나 그 가족의 직장·학교 등 사회적 환경
- 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신요구 거절 전후의 사정
- 실거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 그 언동으로 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지
- 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무와 내용
그 사건에서 대법원은 실거주 예정자와 거주 계획에 관한 주장이 여러 차례 바뀌었는데 합리적 설명이 없는 점, 가족의 주거·학교 사정상 이사할 사정이 보이지 않는 점, 이사 준비 자료가 의심스러운 점을 들어 갱신거절을 적법하다고 본 원심을 파기했다.
“들어와 살 거다”라는 말만으로는 부족합니다. 누가 들어와 사는지가 오락가락하거나, 직장·아이 학교가 멀거나, 이사 준비의 흔적이 없으면 법원이 실거주 의사를 인정하지 않을 수 있습니다.
거절해 놓고 다른 사람에게 임대하면
임대인이 제8호로 갱신을 거절했는데, 갱신되었더라면 이어졌을 기간(2년 — 주택임대차보호법 제6조의3 제2항 후문)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 주택을 임대하면, 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).
배상액은 거절 당시 손해배상액의 예정 합의가 없는 한 다음 중 큰 금액이다(같은 조 제6항).
- 갱신거절 당시 월차임에, 보증금이 있으면 그 보증금을 주택임대차보호법 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액을 더한 「환산월차임」의 3개월분(주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제1호). 전환 비율은 시행령이 정한다. 제1호 연 1할, 제2호 한국은행 기준금리+연 2퍼센트 중 낮은 쪽이다(주택임대차보호법 시행령 제9조).
- 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분(주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호)
- 제8호 갱신거절로 임차인이 입은 손해액(주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제3호)
배상의 전제는 임차인이 갱신요구권을 적법하게 행사했는데 제8호로 거절된 경우다. 갱신요구 자체가 기간 밖이었거나 이미 1회를 행사한 뒤라면(같은 조 제2항 전문) 제5항의 배상도 성립하지 않는다. 그 위에 네 가지가 겹쳐야 한다. 제8호로 거절했을 것, 갱신되었을 기간이 끝나기 전일 것, 정당한 사유가 없을 것, 제3자에게 임대했을 것. 실거주하다가 전근·질병 등 사정 변경으로 다시 임대하게 된 경우가 「정당한 사유」의 전형적인 다툼 자리다. 임대인이 공실로 두거나 매도한 경우는 제5항의 문언에 들지 않으므로, 그때의 다툼은 제5항이 아니라 거절 당시 실거주 의사가 진정했는지의 문제로 돌아간다.
실무 체크포인트
- 임차인은 거절 통지의 날짜와 사유를 남긴다. 통지가 갱신거절 기간(6~2개월 전, 주택임대차보호법 제6조 제1항 전단) 밖이면 거절 효력이 문제되고, 실거주 의사와 배치되는 임대인의 언동(매물 등록, 다른 조건 제시 등)은 증명책임 다툼에서 임차인 쪽 자료가 된다(2022다279795).
- 임차인은 이사 후 새 임대차 정보를 확인할 수 있다. 제8호로 갱신이 거절된 전 임차인은 갱신되었을 기간 중 존속하는 임대차계약의 임차인 성명, 확정일자, 차임·보증금, 임대차기간 등의 열람 또는 서면 교부를 요청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의6 제3항, 주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호, 주택임대차보호법 시행령 제6조 제1항). 제3자 임대가 확인되면 세 금액을 비교해 큰 쪽으로 청구한다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항).
- 임대인은 이사 준비 자료를 갖춘다. 기존 주거지 처분·전학·통근 변경 등 구체적 준비 자료는 실거주 의사를 뒷받침하지만, 의사 표명만으로는 부족하다(2022다279795).
- 양수인의 거절은 승계·기간 요건을 함께 본다. 매수인이 거절하려면 임대인 지위 승계와 갱신거절 기간 준수가 모두 필요하다(2021다266631, 주택임대차보호법 제3조 제4항). 갱신거절 기간이 이미 지난 뒤에 소유권을 취득한 양수인은 제8호 거절을 할 수 없고 갱신된 임대차를 그대로 승계한다.
- 임대인이 거절 기간을 통째로 놓치면 묵시적 갱신이 된다. 만기 2개월 전까지 아무 통지가 없으면 같은 조건으로 갱신되어(주택임대차보호법 제6조 제1항) 이번 만기에 실거주를 이유로 거절할 창이 닫힌다 — 「기간 밖 통지면 거절 효력이 문제된다」의 실제 귀결이 이것이다. 다만 그 뒤 임차인이 계약갱신을 요구하면, 그 요구에 대한 제8호 거절(주택임대차보호법 제6조의3 제1항)까지 한꺼번에 사라지는 것은 아니다.
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