질문
협의분할에 의한 상속재산 중 부동산이 있어 소유권이전 등기를 신청하려고 합니다.
단독주택이고 1975년 구매후 지금까지 소유하고 있으며 부모님 두분의 공동명의인데 최근에 아버지가 돌아가셨습니다.
5명의 상속인중 한명이 상속을 받으려고 하는데 기준시가를 공시지가로 적으면 이후에 매매할때 양도세가 많이 나올것 같아 고민중입니다.
납부할 상속세가 없어도 향후 양도세 절감을 위해 감정평가를 받아 신고하라는 내용을 봤습니다. 그러면 상속세 신고서도 내고 상속등기도 해야하나요? 아니면 상속등기 신청서에 감정평가액을 기준시가로 적는 것만으로 이후 매매시 취득가가 감정평가액이 되기때문에 별도의 상속세 신고는 하지 않아도 되는건가요?
답변
상속등기 신청서에 감정평가액을 적는 것만으로 향후 양도소득세의 취득가액이 확정되지 않습니다. 상속등기의 취득세는 시가표준액을 기준으로 하고, 향후 양도세의 취득가액은 상속개시일 현재 상증세법에 따라 평가된 가액을 기준으로 합니다.
등기비용과 상속세 평가는 다릅니다
상속으로 무상취득한 부동산의 취득세 과세표준은 지방세법상 시가표준액입니다. 토지·주택은 법령이 정한 공시가액을 사용하므로, 감정평가를 했다고 취득세가 그 가액으로 바뀌지 않습니다.
국민주택채권도 등기 신청 당시의 시가표준액과 부동산 종류·지역·지분을 기준으로 계산합니다. 상속개시일의 세무상 평가액과 등기 신청 당시의 채권 기준액은 시점도 다를 수 있습니다.
향후 양도세의 취득가액
상속받은 자산을 나중에 양도할 때는 상속개시일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보는 것이 원칙입니다. 세무서장이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액이 기준이 됩니다.
감정평가액을 세무상 시가로 인정받으려면 평가기간·감정기관 수·신고 방법 등 상증세법의 요건을 따라야 합니다. 감정가액이 높아지면 향후 양도차익은 줄어들 수 있지만 현재의 상속세는 늘어날 수 있으므로 두 세금과 감정비용을 함께 계산해야 합니다.
정리
등기신청서에 감정가액을 적는 방식으로는 문제가 해결되지 않습니다. 취득세·채권은 등기 기준으로 계산하고, 감정평가의 필요성은 상속세 신고와 향후 양도세를 함께 보아 판단하십시오.
