법인 주택임차인의 대항력

법인은 주민등록을 할 수 없어 주택을 빌려도 등기 없이 생기는 주택임대차보호법의 대항력을 원칙적으로 갖지 못하고, 법이 정한 전세임대 지원 법인과 중소기업 법인만 예외적으로 대항력을 가진다. 예외 법인도 선정된 입주자나 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 대항력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항). 대항력 없는 법인에게 빌려준 주택이 팔려도 원래 임대인의 보증금 채무는 원칙적으로 남는다(2024다249378 판시사항 [1]).

쉽게 말하면 — 회사가 직원 숙소로 쓸 집을 빌려도, 회사는 전입신고를 할 수 없어 보통은 새 집주인에게 임차권을 주장하지 못합니다. 다만 한국토지주택공사처럼 저소득층 전세임대를 지원하는 법인은 지방자치단체장이나 그 법인이 고른 입주자가, 중소기업은 그 법인이 고른 직원이 집에 들어가 전입신고를 마치면 그다음 날부터 새 집주인에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 그 밖의 회사도 집주인의 협력을 얻어 임대차를 등기하면 그때부터 새 집주인에게 주장할 수 있습니다. 보호받지 못하는 회사가 빌린 집이 팔렸다면, 원래 집주인의 보증금 반환 책임은 원칙적으로 그대로 남습니다. 새 주인이 보증금을 떠안기로 계약했더라도 원래 집주인이 책임에서 벗어나는 것으로 곧바로 보지 않습니다. 원래 집주인이 벗어나기로 하는 약정이 있더라도 회사가 승낙해야 효력이 생깁니다.

법인이 주택을 빌리면 대항력이 생기나?

법인은 대항요건인 주민등록을 할 수 없으므로 주택을 빌려도 원칙적으로 주택임대차보호법상 대항력을 갖지 못한다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항 전문). 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(같은 항 후문).

대법원은 법인에게 주택을 임대한 경우 법인은 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없다고 판단했다(2003다2918 판결요지). 그래서 아래에서 보는 제3조 제2항·제3항의 법인이 아니면, 주택을 빌린 법인은 이 대항력을 갖지 못한다. 대항력과 대항요건 일반은 대항력과 대항요건에서 설명한다.

이 원칙은 등기 없이 인도와 주민등록으로 생기는 대항력에 관한 것이다. 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에게 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있고, 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(민법 제621조 제1항·제2항). 그래서 예외 법인이 아닌 법인도 임대차등기를 마치면 그때부터 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있다. 민법에 따른 주택임대차등기의 효력에는 임차권등기에 관한 제3조의3 제5항·제6항이 준용된다(주택임대차보호법 제3조의4 제1항).

어떤 법인이 예외로 대항력을 갖나?

저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인으로서 대통령령이 정한 법인과, 중소기업기본법상 중소기업인 법인이 예외다. 첫째는 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이다(주택임대차보호법 제3조 제2항 전단). 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다(같은 항 후단).

대통령령이 정한 법인은 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사와 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사다(주택임대차보호법 시행령 제2조 제1호·제2호). 제2항에 따라 대항력이 인정되는 법인으로 시행령이 정한 곳은 이 두 곳이다.

둘째는 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이다(주택임대차보호법 제3조 제3항). 이 법인도 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우에만 제3항이 적용된다.

대항력은 언제, 어떤 요건으로 생기나?

전세임대 지원 법인은 지방자치단체장이나 법인이 선정한 입주자가, 중소기업 법인은 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항). 제1항이 준용되므로 효력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 생긴다(같은 조 제1항).

중소기업 법인이 임대차가 끝나기 전에 직원을 바꾸면, 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제3항 후문).

대항요건은 대항력을 얻을 때만이 아니라 유지하는 동안에도 계속 갖추고 있어야 한다(2025다210305 판결요지). 그래서 제3조 제2항에 따라 전세임대 입주자가 인도와 주민등록을 마쳐 법인이 대항력을 갖춘 뒤 그 입주자가 주택을 사서 소유자가 되면, 법인의 대항력은 입주자의 소유권 취득 시에 소멸한다(같은 판결요지). 대법원은 이로 인해 법인이 대항력과 우선변제권을 잃는 문제는 입법으로 해결할 문제라고 했다(같은 판결요지).

여기서 「직원」은 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람이다(2023다226866 판결요지). 그 범위의 직원이 법인이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 대항력을 갖춘 것이고, 업무관련성·임대료의 액수·지리적 근접성 같은 다른 사정을 따로 따지지 않는다(같은 판결요지).

중소기업 법인 규정은 언제부터 적용되나?

중소기업 법인의 대항력 규정은 2014년 1월 1일 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용되지만, 시행 전에 물권을 취득한 제3자에게는 효력이 없다. 제3조 제3항을 신설한 법률 제12043호는 2014년 1월 1일부터 시행한다(주택임대차보호법 부칙 제1조(2013.8.13)). 이 법률은 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하는 것이 원칙이다(같은 부칙 제2조).

제3조 제3항의 개정규정은 중소기업인 법인이 임차인인 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(주택임대차보호법 부칙 제3조(2013.8.13) 제1항). 다만 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다(같은 항). 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차의 기간에 대하여는 종전의 규정에 따른다(같은 조 제2항).

대항력 있는 법인도 우선변제를 받을 수 있나?

대항요건과 법인·임대인 사이 임대차계약증서의 확정일자를 갖춘 법인은 경매·공매 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 보증금 회수에 관한 규정의 임차인에는 제3조 제2항 및 제3항의 법인이 포함된다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 이 법인이 확정일자를 받을 서류는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서다(같은 조 제2항).

이 우선변제는 「민사집행법」에 따른 경매와 「국세징수법」에 따른 공매에 적용된다(같은 조 제2항). 다만 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다(같은 조 제3항).

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니하면 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 임차인은 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다(같은 조 제5항 본문). 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다(같은 항 단서). 우선변제권과 확정일자 일반은 우선변제권과 확정일자에서 설명한다.

소액임차인의 최우선변제는 요건 조문이 다르다. 보증금 중 일정액을 우선 변제받으려면 임차인이 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 확정일자 우선변제 조항이 제3조 제1항·제2항·제3항의 대항요건을 모두 드는 것과 달리, 이 조항은 제3조 제2항·제3항을 들지 않는다(같은 법 제3조의2 제2항).

대항력 없는 법인이 빌린 집이 팔리면 보증금은 누가 돌려주나?

대항력 없는 법인에게 임대한 주택을 임대인이 팔아도 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계하지 않으므로, 원래 임대인의 보증금반환채무는 원칙적으로 소멸하지 않는다. 대법원은 법인이 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 주택을 양도하더라도 양수인이 이 법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니라고 보았다(2003다2918 판결요지). 따라서 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니한다(같은 판결요지). 여기서 특별한 사정은 「임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정」이다(같은 판결요지).

대항력을 갖춘 전세임대 지원 법인이나 중소기업 법인은 다르다. 대법원은 주택을 임차한 법인에게는 제3조 제2항·제3항이 정하는 경우를 제외하고는 제3조가 적용되지 않는다고 했다(2024다249378 이유 3. 가. 1)). 따라서 이 두 항에 따라 대항력을 갖춘 뒤 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

이 판결요지는 판결 당시의 「주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항」을 근거로 들었다. 판결 당시 양수인의 임대인 지위 승계를 정하던 내용은 현행법에서는 제3조 제4항에 있다. 현행 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정한다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 현행 제3조 제2항은 앞에서 본 전세임대 지원 법인에 관한 규정으로, 이 판결이 든 제2항과 내용이 다르다.

대법원은 주택 임차인이 법인인 경우 임대인 지위 승계를 정한 제3조 제4항이 적용되는지에 대하여 원칙적으로 부정했다(2024다249378 판시사항 [1]). 임대인이 법인을 임차인으로 하는 주택을 양도한 경우 법인에 대한 임대차보증금 반환채무가 소멸하는지에 대해서도 원칙적으로 부정했다(같은 판시사항 [1]).

매수인이 보증금을 떠안기로 했으면 매도인은 벗어나나?

매수인이 보증금반환채무를 인수하고 그 금액을 매매대금에서 빼기로 했더라도 원칙적으로 면책적 채무인수로 보지 않으며, 면책적 인수라도 임차인인 채권자가 승낙해야 효력이 생긴다. 대법원이 다룬 것은 부동산 매수인이 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우다(2024다249378 판시사항 [2]). 대법원은 이 인수를 면책적 채무인수로 볼 수 있는지에 대하여 원칙적으로 부정했다(같은 판시사항 [2]).

제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다(민법 제454조 제1항). 채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다(같은 조 제2항). 대법원은 매도인과 매수인 사이에 면책적 인수 약정이 있는 경우 그 효력이 생기려면 채권자인 임차인의 승낙이 필요하다고 보았다(2024다249378 판시사항 [2]).

임차인의 승낙은 묵시적 의사표시로도 할 수 있다(2024다249378 판시사항 [2]). 그러나 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 사정이 다르다(같은 판시사항 [2]). 이때 임차인의 어떠한 행위를 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 단정할 수는 없다(같은 판시사항 [2]). 그 사건에서 대법원은 묵시적 승낙이 있었는지를 임차인이 그 상황을 알고도 면책적 채무인수의 결과를 감수할 만한 합리적 이유가 있었는지에 관한 여러 정황에 비추어 판단해야 한다고 했다(2024다249378 이유 3. 나. 2)).

채무인수에 있어서 면책적 인수인지, 중첩적 인수인지가 분명하지 아니한 때에는 이를 중첩적으로 인수한 것으로 본다(2002다36228 판결요지). 면책적 채무인수와 중첩적 채무인수의 차이는 채무인수에서 설명한다.

실무 체크포인트

법인이 등기 없이 대항력을 얻으려면 한국토지주택공사·주택사업 목적 지방공사인 전세임대 지원 법인이나 중소기업 법인인지부터 확인한다(주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항).
중소기업 법인은 소속 직원의 주거용으로 빌리고, 법인이 선정한 직원이 인도와 주민등록을 마쳐야 한다. 직원이 바뀌면 새 직원이 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제3항).
법인이 주식회사라면 대표이사·사내이사로 등기된 사람은 이 「직원」에 들지 않는다(2023다226866 판결요지).
예외 법인이 우선변제를 받으려면 대항요건과 함께 법인과 임대인 사이 임대차계약증서의 확정일자를 갖춰야 한다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
대항력 없는 법인이 빌린 주택이 팔려도 원래 임대인의 보증금반환채무는 원칙적으로 소멸하지 않는다(2024다249378 판시사항 [1]). 매수인이 보증금을 떠안기로 한 약정은 원칙적으로 면책적 인수로 보지 않고, 면책적 인수라도 임차인의 승낙이 있어야 효력이 생긴다(같은 판시사항 [2]).