건축허가 명의를 이용한 신축건물 양도담보

채무자가 자기 비용과 노력으로 지을 건물의 허가명의를 담보 목적으로 채권자에게 두면, 완성될 건물의 양도담보 설정 합의가 된다(2000다47682 판결요지 [1]). 완성된 건물은 신축한 채무자가 처음 소유하고, 채권자 명의의 소유권보존등기로 양도담보가 설정된다(2021다263519 판결요지 [2]).

쉽게 말하면 — 매수인이 자기 비용과 노력으로 집을 지으면서 땅값을 담보하려고 매도인 명의로 허가를 받은 경우입니다. 완공 후 매도인 명의로 첫 소유권등기도 마쳤지만, 매수인이 변제기를 넘겨 땅값을 갚지 못했다고 가정합니다. 매도인은 특별한 사정이 없으면 집을 처분하기 위해 매수인이나 그에게서 적법하게 점유를 넘겨받은 사람에게 인도를 청구할 수 있습니다(2000다47682 판결요지 [1]·이유 2). 담보권 설정 뒤 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 임차인도 여기에 포함됩니다(2000다47682 판결요지 [1]). 다만 매도인이 허용한 처분약정에 따라 집을 임대했다면, 그 부분의 담보권이 소멸했거나 담보권 주장을 포기한 것으로 볼 여지가 있습니다(2000다47682 판결요지 [3]·이유 2).

채권자 이름으로 건축허가를 받으면 어떤 담보가 되나?

채무자가 자기 비용과 노력으로 신축할 건물의 허가명의를 담보 목적으로 채권자에게 두면 양도담보 설정 합의가 된다(2000다47682 판결요지 [1]). 부동산 양도담보는 빚을 담보하려고 채권자 명의로 등기를 해 두고, 빚을 갚으면 담보를 해소하기로 하는 방식이다(양도담보). 등기만으로 채권자가 소유권을 취득하는지는 가등기담보법의 적용 여부에 따라 구별한다(2021다263519 판결요지 [1]·[2]).

담보 합의와 보존등기

합의의 대상은 앞으로 완성될 건물이다. 채무를 담보하려는 약정과 채무자 자신의 비용·노력으로 짓는다는 사실을 함께 확인해야 한다(2001다48347 판결요지 [1]). 허가명의만 보고 담보관계를 판단하기보다 계약서의 담보 조항과 실제 건축비 부담을 대조한다(2000다47682 이유 1·2).

완성된 건물의 소유권은 신축한 채무자가 원시취득한다. 원시취득은 다른 사람에게 넘겨받지 않고 처음 소유권을 얻는 것이다. 채권자가 자기 명의로 소유권보존등기를 하면 양도담보가 설정된다(2021다263519 판결요지 [2]). 소유권보존등기는 미등기 부동산에 처음 소유권을 등록하는 등기다. 허가명의를 바꾸는 계약과 신청은 건축 중 건물을 사면 건축주 명의도 바꿀 수 있는가에서 설명한다.

가등기담보법이 적용될 때의 소유권

차용금 담보로서 가등기담보법이 적용된다면, 채권자는 등기명의자여도 청산절차 등 법정 요건을 갖춰야 소유권을 취득한다(2021다263519 판결요지 [1]). 그 전에는 특별한 사정이 없는 한 담보를 설정한 채무자가 소유자로서 건물을 점유하고 사용·수익한다고 볼 수 있다(2021다263519 판결요지 [2]). 사용·수익이란 건물을 직접 쓰거나 임대료 등 이익을 얻는 것이다.

이 법이 적용될 때 청산 전 담보권자는 특별한 사정이 없으면, 담보권 취득만으로 대지 소유자에게 부당이득을 반환할 의무가 없다(2021다263519 판결요지 [2]). 반면 토지 매매대금을 담보하려고 건물을 양도담보로 제공한 경우에는 가등기담보법이 적용되지 않는다(2000다47682 판결요지 [4]).

채권자는 언제 건물을 넘겨달라고 할 수 있나?

토지 매매대금 담보처럼 가등기담보법이 적용되지 않는 경우, 완성된 건물에 보존등기를 마친 채권자는 채무자가 이행을 지체하면 담보권 실행을 위해 인도를 청구할 수 있다(2000다47682 판결요지 [1]·[4]). 반면 차용금 담보로서 가등기담보법이 적용된다면 청산절차를 마쳐 소유권을 취득하기 전까지 특별한 사정이 없는 한 채무자가 건물을 점유하고 사용·수익한다(2021다263519 판결요지 [1]·[2]).

인도청구는 채무자가 변제기를 넘겨 담보된 채무의 이행을 지체했을 때, 건물을 환가하기 위한 담보권 실행의 일부다. 환가란 재산을 처분해 돈으로 바꾸는 것을 말한다(2000다47682 판결요지 [1]). 허가를 받은 단계와 건물을 완성해 채권자 명의의 보존등기까지 마친 단계는 구별해야 한다(2001다48347 판결요지 [1]).

채권자는 채무자뿐 아니라 채무자로부터 적법하게 점유를 넘겨받은 제3자에게도 인도를 청구할 수 있다. 담보권 설정 뒤 대항요건을 갖춘 주택임차인도 여기에 포함된다(2000다47682 판결요지 [1]). 임차인에게 청구할 때에는 담보권과 임차권의 선후 및 임대를 허용한 약정의 효력을 함께 살펴야 한다(2000다47682 이유 2).

나중에 전입한 주택임차인은 인도를 거절할 수 있나?

주택임차인은 담보권 취득 뒤 대항요건을 갖췄다는 사유만으로 먼저 담보권을 취득한 채권자에게 대항할 수 없다(2000다47682 판결요지 [2]). 다만 임대가 채권자의 처분 허용 약정에 따른 것이라면, 임차인은 그 약정에 따른 담보권 소멸·주장 포기를 다툴 수 있다(2000다47682 이유 2).

담보권과 임차권의 선후

대항요건은 임차인이 집을 넘겨받고 주민등록을 마치는 요건이다. 전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 보며, 두 요건을 갖춘 다음 날부터 임대차의 효력이 제3자에게 미친다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 이는 임차인이 계약 상대방 밖의 사람에게도 임차권을 주장할 수 있다는 뜻이다.

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 그러나 나중에 대항요건을 갖춘 임차인은 선순위 담보권자나 그 담보권의 환가절차에서 집을 취득한 사람에게 임차권을 주장할 수 없다. 채권자에게 건물 소유권을 귀속시키는 귀속정산의 방법으로 담보를 실행해도 같다(2000다47682 판결요지 [2]·이유 2).

최우선변제와 보증금 반환청구

최우선변제는 요건을 갖춘 소액임차인이 경매대금에서 보증금 중 일정액을 먼저 배당받는 제도다(주택임대차보호법 제8조). 경매 없이 선순위 담보권자가 인도를 구하는 경우, 이 최우선변제권만으로 인도를 거절할 수는 없다(같은 법 제8조; 2000다47682 판결요지 [1]·[2]).

임차인은 임대인에 대한 보증금 반환청구를 별도로 검토해야 한다. 계약·지급·종료 자료와 청구 상대방은 임대차보증금반환청구의 요건사실에서 설명한다.

임대·분양대금으로 갚기로 한 약정이 있으면 달라지나?

채권자가 허용한 처분약정에 따라 임대했다면 담보권의 실행·소멸이나 그 부분의 담보권 주장 포기가 인정될 여지가 있다(2000다47682 판결요지 [3]). 반대로 임대 전에 그 약정이 실효되거나 해제됐다면, 채권자는 담보권 실행을 위해 인도를 청구할 수 있다(2001다48347 판결요지 [2]).

임대 당시에도 약정이 유지된 경우

토지 매도인과 매수인이 신축건물을 처분한 대금으로 토지대금을 갚기로 했고, 그 약정에 따라 임대했다면 위 예외가 문제 된다. 이때는 처분약정이 실제로 있었는지, 임대 당시까지 유지됐는지, 아니면 그 전에 적법하게 해제됐는지를 따져 보아야 한다(2000다47682 이유 2).

임대 전에 처분권을 잃은 경우

다른 사건에서는 매수인이 정해진 날까지 토지대금 전액을 지급하지 않으면 건축에 관한 모든 권리를 포기하기로 약정했다. 매수인 측이 기한을 지키지 않아 처분권을 잃은 뒤 그 승계인이 주택을 임대했다(2001다48347 이유 1). 이처럼 처분권을 잃은 뒤 이루어진 임대에 대해서는 채권자가 임차인에게 건물 인도를 청구할 수 있다(2001다48347 이유 1).

분양대금으로 갚기로 한 약정이 있다는 사실에서 임대 허용까지 곧바로 도출할 수는 없다. 임차인은 자신이 맺은 임대차가 허용된 처분의 범위에 들고, 그때에도 약정이 유지됐는지를 자료로 확인해야 한다(2000다47682 이유 2, 2001다48347 이유 3). 처분권 상실 뒤 새로 처분권을 부여하는 묵시적 합의가 있었거나 채권자가 임대를 용인했다는 주장도 그 사건에서 내세운 사정만으로는 인정되지 않았다(2001다48347 이유 2).

토지 매매대금 담보에도 가등기담보법의 청산절차가 적용되나?

토지 매매대금을 담보하려고 건물을 양도담보로 제공한 경우에는 가등기담보법이 적용되지 않는다(2000다47682 판결요지 [4]). 이 사건에서 담보한 채무는 빌린 돈이 아니라 토지 매매 잔대금이었다(2000다47682 이유 1·2).

가등기담보법은 차용물 대신 다른 재산권을 이전하기로 예약한 경우의 담보를 대상으로 한다. 예약 당시 재산 가액이 차용액과 이자를 합한 금액을 초과한다는 요건도 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제1조). 따라서 토지 매매대금 담보에 같은 법의 청산절차를 당연히 요구할 수는 없다(2000다47682 판결요지 [4]).

그렇다고 채권자가 정산 없이 건물 전부를 확정적으로 갖는다는 뜻은 아니다. 특별한 약정이 없는 양도담보는 일반적으로 정산을 예정하며, 정산은 담보재산의 가액이나 처분대금에서 채권원리금 등을 빼고 남는 금액을 돌려주는 것이다. 법 적용이 없는 경우의 정산과 소유권 귀속 특약은 양도담보에서 설명한다.

계약 전과 분쟁 뒤 어떤 자료를 대조해야 하나?

당사자는 허가·등기명의뿐 아니라 담보약정, 건축비 부담, 변제기와 처분약정의 유지 기간을 함께 대조해야 한다(2000다47682 이유 1·2). 다음은 판결의 판단 요소를 바탕으로 한 확인 항목이다.

담보를 정하는 당사자: 토지매매계약서와 담보약정에서 담보할 채무와 건물을 확인한다. 실제 건축비 부담 자료도 대조한다(2000다47682 이유 1).
공사비 지급을 확인하는 당사자: 채권자가 공사업체에 직접 돈을 보냈더라도 채무자가 그 돈을 빌린 구조일 수 있다. 송금자만 보지 말고 대여·반환·담보 약정을 함께 대조한다(2021다263519 이유 1·3가).
인도를 청구할 채권자: 건물의 완성 및 자기 명의 보존등기, 변제기와 남은 채무를 확인한다. 허용한 처분약정에 따라 임대가 이루어졌는지도 살핀다(2000다47682 이유 2).
임차할 사람과 인도청구를 받은 임차인: 등기기록의 보존등기 명의·시점과 임대차계약서, 인도·전입신고 자료를 맞춰 본다. 담보권 취득과 대항요건의 선후를 확인하기 위해서다(2000다47682 이유 1·2).
처분 허용 약정을 주장하는 사람: 분양·임대 허용 범위, 채무변제에 충당하는 방법과 약정 종료 조건을 확인한다. 약정서와 실제 변제·처분 자료를 대조해 임대 당시 처분권이 유지됐는지 살핀다(2001다48347 이유 1·2).

실무 체크포인트

담보된 빚이 차용금인지 토지 매매대금인지 확인한다. 차용금 담보로 가등기담보법이 적용되면 보존등기 외에 청산절차의 이행 여부도 확인한다(2021다263519 판결요지 [1]·[2]). 청산금 평가액 통지, 통지 도달 뒤 청산기간과 청산금 지급 요건은 양도담보의 청산 절차에서 확인한다.
임대차계약 전에는 계약 상대방과 등기명의자가 다른 이유를 확인하고, 담보권자가 허용한 임대인지 약정 내용을 대조한다(2000다47682 이유 1·2).
인도청구를 받았다면 전입 사실뿐 아니라 임대 당시 처분약정이 유지됐는지를 확인한다(2000다47682 이유 2).
기한 내 미변제 시 권리를 포기한다는 조항이 있으면, 실제 미변제와 임대의 선후를 확인한다(2001다48347 이유 1).