등기의 추정력이란 어떤 등기가 있으면 그에 맞는 실체적 권리관계가 존재한다고 추정되는 효력이다. 명문 규정은 없지만 학설과 판례가 일치해 인정한다. 등기절차가 국가기관에 의해 관리되고 공동신청주의(부동산등기법 제23조)·요건 미비 신청의 각하 등 진정성을 담보하는 제도가 갖춰져 있기 때문이다.
쉽게 말하면 — 등기부에 누가 소유자라고 적혀 있으면, 일단 그 사람이 진짜 권리자일 거라고 봐주는 것입니다. 다만 아니라는 증거를 대면 뒤집힙니다.
추정력은 언제 인정되고 어떻게 깨지는가?
추정력은 등기가 존재하면 별도 요건 없이 인정된다. 다만 법률상 추정이라 반증으로 깨진다. 즉 등기된 권리관계가 실제로 없다거나 다르다고 주장하는 사람이 그 사실을 증명해야 한다(대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다46256 판결). 다만 실체관계가 다르다는 것까지 증명해야만 추정이 깨지는 것은 아니다. 등기절차가 적법하게 진행되지 않은 것으로 볼 만한 의심스러운 사정이 증명되면 그것으로 추정력이 깨진다(같은 판결). 등기의 원인이 아니라 절차의 흠을 겨냥해도 된다는 뜻이다.
등기된 대로 권리가 있다고 일단 인정하되, “그건 가짜다”라고 다투는 쪽이 증거를 대야 합니다.
추정력의 효과는 무엇인가?
추정력의 가장 큰 효과는 증명책임의 전환이다. 어떤 권리가 등기되면 그 권리가 존재한다고 추정되므로, 존재하지 않는다고 주장하는 자가 증명책임을 진다(대법원 2002다46256 판결). 한편 등기부 취득시효에서 등기명의인을 소유자로 믿고 부동산을 매수해 점유한 사람은 특별한 사정이 없으면 과실 없는 점유자에 해당한다(80다2881). 이는 무과실을 추정한다는 말이 아니라 민법 제245조 제2항의 과실 유무를 판단한 판례다.
재판에서 “내 권리가 등기돼 있다”는 쪽은 따로 입증할 필요가 없고, 다투는 상대방이 증거를 내야 합니다.
추정력과 공신력은 어떻게 다른가?
추정력은 공신력이 아니다. 우리 부동산등기제도는 공신의 원칙을 채택하지 않으므로(공시의 원칙과 공신의 원칙), 등기부를 믿었다는 사정만으로 무권리자로부터 물권을 취득하지는 못한다. 추정력은 증명책임 전환에 그치는 효력이고, 무효인 등기를 믿은 제3자를 보호하는 공신력과는 다르다.
“일단 진짜로 봐준다”(추정력)와 “가짜여도 믿은 사람을 지켜준다”(공신력)는 전혀 다릅니다. 우리 법은 앞만 인정하고 뒤는 인정하지 않습니다.
실무 체크포인트
- 추정력은 권리변동적 효력·제3자에 대한 효력·순위확정적 효력과 구별되는 등기의 효력이다(등기의 효력).
- 추정력을 공신력으로 오해하면 위험하다. 등기부를 믿었다는 사정만으로 권리가 보장되지 않으므로 권리원인서류의 진정성을 직접 확인한다.
- 등기말소 소송에서 등기명의인은 추정력에 기대 유리하나, 등기원인의 무효 정황(위조·통정허위표시)이 드러나면 추정이 깨질 수 있다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례·선례
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