토지 상속등기 비용 구성

토지 상속등기 비용은 세금·채권·수수료·보수 네 항목으로 구성되며, 토지의 소재지·공시지가·상속인 구성에 따라 달라진다.

어떤 비용 항목이 발생하는가

상속등기에는 다음 네 가지 비용이 발생한다.

1. 세금 — 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세
2. 국민주택채권 할인 비용 — 부동산 시가표준액 구간별 매입률에 따라 채권을 매입한 뒤 즉시 할인 처분하는 비용(주택도시기금법 시행령 별표 매입대상·매입기준). 상속은 취득세 과세표준이 시가표준액과 사실상 일치해 결과 금액은 같으나, 매입 기준은 시가표준액이다
3. 등기신청수수료 — 매 부동산당 서면신청 20,000원(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제2항), e-form(전자표준양식) 신청 17,000원(2025. 8. 1. 인상)(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5 제2항). 상속이전등기는 전자신청 방식이 제공되지 않으므로 17,000원은 e-form 신청 기준이다
4. 법무사 보수 — 보수액에 부가가치세 10% 별도

비용 산정에 필요한 정보는 무엇인가

위 비용은 아래 정보가 확인되어야 산출할 수 있다.

• 토지 소재지 행정구역(취득세율·농특세 과세 여부에 영향)
• 각 토지의 개별공시지가
• 상속인의 수, 외국인·재외국민 포함 여부, 형제 상속 여부, 대습상속 발생 여부
• 협의분할(상속재산분할협의) 여부 또는 법정지분(상속분) 등기 여부
• 피상속인의 성별과 사망 당시 연령

실무 메모

토지 상속의 취득세 표준세율은 농지 외 토지는 2.8%(1천분의 28), 농지는 2.3%(1천분의 23)다(지방세법 제11조). 흔히 말하는 0.8%는 일반 토지 세율이 아니라 1가구 1주택 상속에 적용되는 세율 특례값으로(표준세율 2.8%에서 중과기준세율 2.0%를 뺀 값, 지방세법 제15조), 주택에 한정되며 일반 토지·농지 상속에는 적용되지 않는다. 농지 감면도 0.3%라는 일률 세율이 아니라 자경농민 등 요건을 갖춘 경우의 별도 감면이다(지방세특례제한법 제6조). 다만 상속인 구성이 복잡하거나(외국인·재외국민·대습상속) 여러 필지를 여러 명이 공유 취득하는 경우 서류 준비와 등기 신청 절차가 늘어나 보수도 달라진다. 비용 확인은 해당 토지 정보를 구체적으로 제시한 뒤 문의하는 것이 정확하다.

관련

• 개념·해설: 상속분 · 상속재산분할협의 · 대습상속 · 상속인 부존재