토지이용계획확인서 발급과 확인 범위

토지이용계획확인서는 지역·지구등의 지정 내용과 신청한 경우의 행위제한 내용 등을 확인한다(토지이용규제 기본법 제10조 제1항 · 토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제2항). 누구나 첨부서류 없이 신청하며 처리기간은 1일이다(정부24 – 토지이용계획확인 신청). 확인서가 모든 개발행위를 보장하지는 않으므로(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 5) 인허가 전 관계기관에 확인한다(국토교통부 토지이음 – 토지이용계획 열람 유의사항).

쉽게 말하면 — 카페를 지을 땅을 알아보다가 토지이음 화면에 별다른 제한이 보이지 않아도, 그 화면은 법적 효력이 없는 참고 자료이므로 재산권 등과 관련한 중요한 사항은 토지이용계획확인서를 발급받아 확인합니다(국토교통부 토지이음 – 토지이용계획 열람 유의사항). 확인서는 시·군·구 등에 첨부서류 없이 신청하며, 처리기간은 1일이고 신청인은 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장)에게 지방자치단체의 조례로 정하는 수수료를 냅니다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식 · 토지이용규제 기본법 제10조 제2항). 행위제한 내용은 신청서에서 「예」를 표시해 신청한 경우에만 기재됩니다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 5). 다만 확인서에 적힌 행위제한 내용 외의 모든 개발행위가 법적으로 보장되는 것은 아니고, 지형도면을 작성·고시하지 않으면서 별도의 지정 절차 없이 법령 또는 자치법규로 범위가 직접 지정되는 지역·지구등은 지정 여부를 확인받지 못할 수 있습니다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 2·5). 그래서 카페 영업·건축 계획은 인허가 신청 전 관계기관에 따로 확인합니다(국토교통부 토지이음 – 토지이용계획 열람 유의사항).

토지이음 열람화면과 토지이용계획확인서는 무엇이 다른가?

국토교통부는 토지이음 열람을 법적 효력이 없는 참고 자료로 안내하고, 재산권 등과 관련한 중요한 사항은 토지이용계획확인서를 발급해 확인하라고 안내한다(국토교통부 토지이음 – 토지이용계획 열람 유의사항). 토지이음 안내는 열람 정보가 자료의 시점 차이, 프로그램·데이터 오류 등으로 실제 내용과 차이가 있을 수 있다고 적는다(같은 안내).

확인서는 법령에 근거한 발급 서류다. 시장·군수 또는 구청장은 다음 각 호의 사항을 확인하는 서류의 발급 신청이 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 토지이용계획확인서를 발급하여야 한다(토지이용규제 기본법 제10조 제1항).

지역·지구등의 지정 내용(토지이용규제 기본법 제10조 제1항 제1호)
지역·지구등에서의 행위제한 내용(토지이용규제 기본법 제10조 제1항 제2호)
그 밖에 대통령령으로 정하는 사항(토지이용규제 기본법 제10조 제1항 제3호)

정부24도 토지이용계획 단순열람은 토지e음에서 가능하다고 안내하면서 확인서 발급을 별도 민원으로 둔다(정부24 – 토지이용계획확인 신청). 다만 확인서도 모든 인허가 가능 여부를 보장하는 서류는 아니다. 확인서가 확인하는 범위와 그 한계는 아래 「확인서에 없으면 모든 개발행위가 가능한가?」 절에서 본다.

토지이음 안내는 지목, 면적, 지가, 지역·지구, 확인도면을 지자체에서 확인 가능한 정보로 적는다(국토교통부 토지이음 – 토지이용계획 열람 유의사항). 화면의 이 정보가 실제와 다르다고 보이면 해당 시·군·구에 문의한다. 지목·면적을 지적공부로 확인하는 방법은 토지대장·임야대장 열람·발급 신청에 정리했다.

누가 어디서 무엇을 내서 발급받나?

누구나 토지이용계획확인신청서(별지 제1호서식)를 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 내서 발급받으며 첨부서류는 없다(정부24 – 토지이용계획확인 신청 · 토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제1항). 정부24는 담당공무원 확인·본인정보 제공 요구 사항은 본인이 행정정보공동이용에 동의하지 않으면 민원인이 제출하여야 한다고 함께 적는다(정부24 – 토지이용계획확인 신청). 같은 영 제9조 제1항의 시장·군수에는 광역시의 관할구역 안에 있는 군의 군수가 포함되고, 구청장은 자치구의 구청장을 말하며(토지이용규제 기본법 시행령 제6조 제4항), 신청서에는 전자문서로 된 신청서가 포함된다. 신청서 서식은 별지 제1호서식, 확인서 서식은 별지 제2호서식이다(토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제1항).

정부24 안내가 드는 신청 방법은 인터넷, 방문, FAX, 우편, 민원우편, 전화, 무인발급기이고, 접수·처리기관으로 시·군·구, 읍·면·동, 제주특별자치도를 든다(정부24 – 토지이용계획확인 신청). 같은 안내는 조회된 접수·처리기관의 실제 민원 접수·처리 가능 여부는 해당 기관에 확인하라고 적고 있으므로, 어느 방법으로 신청하든 그 기관에 먼저 확인한다. 특별자치도지사, 시장·군수 또는 구청장은 제1항 및 제2항에 따라 신청서를 제출받았으면 국토이용정보체계를 활용하여 그 신청인에게 국토교통부령으로 정하는 확인서(전자문서로 된 확인서 포함)를 발급하여야 한다(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제3항).

신청서에 적는 칸은 다음과 같다.

칸	적는 내용
신청인	성명, 전화번호, 주소, 서명 또는 인(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식)
대상 토지	연번(1~10)마다 소재지, 지번, 신청부수(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식)
확인 사항	지역·지구등의 지정 내용(「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 각 호에 해당되는 사항 포함)과 행위제한 내용 포함 여부 [ ]예 [ ]아니오(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식)
받는 기관	○○○특별자치도지사 또는 ○○○시장·군수·구청장(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식)
첨부서류	없음(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식)

서식 뒤쪽의 처리절차는 신청인의 신청서 작성 뒤 시·군·구(민원서류 발급부서)가 접수, 검토, 결재를 거쳐 확인서를 발급하는 순서다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식).

행위제한 내용은 항상 함께 나오나?

신청인이 신청서에서 행위제한 내용을 포함해 신청한 경우에만 확인서에 행위제한 내용이 기재된다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 5). 신청하려는 자는 법 제10조 제1항 제2호의 사항(지역·지구등에서의 행위제한 내용)을 제외하고 확인해 주도록 신청서를 작성하여 제출할 수 있다(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제2항).

신청서의 「지정된 지역·지구등에서의 행위제한 내용을 포함하여 확인 신청합니다」 칸에 [ ]예 또는 [ ]아니오를 표시한다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식). 서식 뒤쪽 유의사항 4는 확인서로 지역·지구등의 지정 내용만을 확인받거나, 지정 내용과 행위제한 내용을 함께 확인받을 수 있으므로 필요한 사항을 구분하여 신청하라고 안내한다(같은 서식). 같은 유의사항은 행위제한 내용이 관계 법령에 규정된 내용을 그대로 제공하는 것으로서 발급 매수에 따라 수수료가 추가될 수 있으므로 필요한 경우에만 발급받으라고 적는다.

행위제한 포함 여부와 관계없이 지정 내용 칸에는 시행령 제9조 제4항 각 호의 사항이 함께 들어간다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식 확인 사항란). 법 제10조 제1항 제3호의 「대통령령으로 정하는 사항」은 다음 각 호의 사항이다(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항).

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 따라 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항 제1호). 현재 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조다.
그 밖에 일반 국민에게 그 지정내용을 알릴 필요가 있는 사항으로서 국토교통부령으로 정하는 사항(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항 제2호)

시행령 제9조 제4항 제2호의 「국토교통부령으로 정하는 사항」은 다음 각 호의 사항이다(토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제2항).

「택지개발촉진법 시행령」 제5조제2항 후단에 따른 열람기간(토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제2항 제1호)
「공공주택건설 등에 관한 특별법 시행령」 제8조제2항에 따른 열람기간(토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제2항 제2호)
「건축법」 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제2항 제3호)
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제25조에 따른 도시·군관리계획 입안사항(토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제2항 제4호)
「농지법 시행령」 제5조의2제1항에 따른 영농여건불리농지(토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제2항 제5호)
「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제48조에 따른 매립목적 변경 제한(토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제2항 제6호)
「산지관리법」 제21조제1항에 따른 용도변경 승인 기간(토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제2항 제7호)
「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역(토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제2항 제8호)
지방자치단체가 도시·군계획조례로 정하는 토지 이용 관련 정보(토지이용규제 기본법 시행규칙 제2조 제2항 제9호)

처리기간·수수료와 여러 필지 발급은 어떻게 되나?

처리기간은 1일이고, 신청인은 조례로 정하는 수수료를 내야 하며 여러 필지도 확인서는 필지마다 나온다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식 처리기간란·유의사항 5 · 토지이용규제 기본법 제10조 제2항). 처리기간이 5일 이하이면 접수시각부터 「시간」 단위로 계산하되 공휴일과 토요일은 산입하지 않고, 1일은 8시간의 근무시간을 기준으로 한다(민원 처리에 관한 법률 제19조 제1항). 정부24 안내도 처리기간을 총 1일, 수수료를 「조례로 결정」으로 적는다(정부24 – 토지이용계획확인 신청).

신청인은 시장·군수 또는 구청장에게 그 지방자치단체의 조례로 정하는 수수료를 내야 한다(토지이용규제 기본법 제10조 제2항). 확인서 서식에는 수입증지를 붙이는 곳이 있고 수입증지 금액은 지방자치단체의 조례로 정한다고 인쇄되어 있다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식). 금액은 그 지방자치단체의 조례로 정하므로 신청하는 시·군·구나 발급 채널에서 확인한다. 토지이음의 단순열람과 확인서 발급은 정부24가 서로 다른 서비스로 안내하므로 열람 화면을 보는 것과 수수료를 내고 확인서를 받는 것을 구별한다(정부24 – 토지이용계획확인 신청).

여러 필지를 한 신청서에 적어도 확인서는 1개의 필지 단위로 발급되며, 수수료도 각각 계산된다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식 유의사항 5). 신청서의 대상 토지란은 연번 1부터 10까지 필지마다 소재지·지번·신청부수를 적게 되어 있다(같은 서식). 행위제한 내용을 포함하면 발급 매수에 따라 수수료가 추가될 수 있다는 안내도 함께 본다(같은 서식 유의사항 4).

확인서에 없으면 모든 개발행위가 가능한가?

발급기관은 확인서에 제공된 행위제한 내용 외의 모든 개발행위가 법적으로 보장되는 것은 아니라고 적으므로, 확인서에 없다고 모두 가능한 것은 아니다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 5). 확인서 서식 뒤쪽 유의사항은 다음과 같이 확인 범위의 한계를 적는다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항).

확인서는 「토지이용규제 기본법」 제5조 각 호에 따른 지역·지구등의 지정 내용과 그 지역·지구등에서의 행위제한 내용, 그리고 같은 법 시행령 제9조제4항에서 정하는 사항을 확인하는 것으로서 지역·지구·구역 등의 명칭을 쓰는 모든 것을 확인하는 것은 아니다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 1).
「토지이용규제 기본법」 제8조제2항 단서에 따라 지형도면을 작성·고시하지 않는 경우로서 별도의 지정 절차 없이 법령 또는 자치법규에 따라 지역·지구등의 범위가 직접 지정되는 경우에는 그 지정 여부를 확인해 주지 못할 수 있다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 2). 서식은 그 예로 「철도안전법」 제45조에 따른 철도보호지구, 「학교보건법」 제5조에 따른 학교환경위생 정화구역 등을 든다.
「토지이용규제 기본법」 제8조제3항 단서에 따라 지역·지구등의 지정 시 지형도면등의 고시가 곤란한 경우로서 「토지이용규제 기본법 시행령」 제7조제4항 각 호에 해당되는 경우에는 그 지형도면등의 고시 전에 해당 지역·지구등의 지정 여부를 확인해 주지 못한다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 3). 현행 시행령 제7조 제4항은 호를 나누지 않고, 같은 조 제3항 제2호에 따라 지적도에 지역·지구등을 명시할 수 있으나 지적과 지형의 불일치 등으로 지적도의 활용이 곤란한 경우를 정한다(토지이용규제 기본법 시행령 제7조 제4항).

토지이음도 토지이용 인허가를 신청하는 경우 다른 법령에 따른 제한 규정이 있을 수 있으니 관계기관에 확인한 뒤 신청하라고 안내한다(국토교통부 토지이음 – 토지이용계획 열람 유의사항). 그래서 건축·영업처럼 구체적 계획이 있으면 확인서를 받은 뒤 그 계획의 허가·신고를 맡는 관계기관에 해당 토지의 제한을 따로 묻는다. 건물이 이미 있는 토지라면 건물 현황은 건축물대장 열람·발급 신청으로 함께 확인한다.

확인도면으로 측량하거나 지구단위계획까지 확정할 수 있나?

발급기관은 확인도면이 법적 효력 없는 참고 도면이라 측량이나 그 밖의 목적으로 사용할 수 없다고 적고, 지구단위계획은 담당 과에서 별도로 확인하게 한다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 4·5). 확인도면은 해당 필지에 지정된 지역·지구등의 지정 여부를 확인하기 위한 참고 도면이고, 서식에는 범례와 축척 칸이 있다(같은 서식).

확인서에 지구단위계획구역이 나와도 그 계획의 내용까지 확인서로 확정되지 않는다. 행위제한 내용은 신청인이 확인을 신청한 경우에만 기재되며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획구역에 해당하는 경우에는 담당 과를 방문하여 토지이용과 관련한 계획을 별도로 확인해야 한다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 5 ※).

따라서 확인서(지정 여부), 확인도면(참고 도면), 지구단위계획(담당 과 확인), 개별 인허가(관계기관 확인)는 각각 따로 대조한다. 필지 경계가 그려진 지적공부 도면을 받는 방법은 지적도·임야도 등본 발급 신청에 정리했다.

사례로 보는 확인 순서

아래는 실제 사건이 아닌 가정이다. A는 카페 신축을 검토하며 토지이음 화면에 금지 표시가 없으니 지어도 된다고 생각했다.

A는 토지이음 열람이 법적 효력 없는 참고 자료임을 확인하고 확인서를 발급받기로 한다(국토교통부 토지이음 – 토지이용계획 열람 유의사항).
신청서의 행위제한 내용 포함 칸에 「예」를 표시하고 필지마다 소재지·지번·신청부수를 적는다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식).
받은 확인서에서 지역·지구등 지정 여부와 행위제한 내용을 읽되, 그 밖의 모든 개발행위가 보장되는 것은 아님을 전제로 한다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 5).
지구단위계획구역으로 나오면 담당 과를 방문해 계획을 확인하고, 카페 건축·영업에 관한 다른 법령의 제한은 관계기관에 확인한다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 5 ※ · 국토교통부 토지이음 – 토지이용계획 열람 유의사항).

실무 체크포인트

재산권 등과 관련한 중요한 사항이면 토지이음 화면 대신 토지이용계획확인서를 발급받는다. 토지이음 열람은 법적 효력이 없는 참고 자료다(국토교통부 토지이음 – 토지이용계획 열람 유의사항).
신청서는 별지 제1호서식이고 첨부서류는 없다. 성명·전화번호·주소, 필지별 소재지·지번·신청부수를 적는다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식).
신청 방법과 관계없이 그 기관의 실제 접수·처리 가능 여부를 먼저 확인한다(정부24 – 토지이용계획확인 신청).
행위제한 내용이 필요하면 신청서의 포함 칸에 「예」를 표시한다. 행위제한 내용을 제외하고 지정 내용만 확인받을 수도 있고, 행위제한 내용을 포함하면 발급 매수에 따라 수수료가 추가될 수 있다(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제2항 · 토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식 유의사항 4).
처리기간은 1일이고 신청인은 지방자치단체의 조례로 정하는 수수료를 내야 하며, 여러 필지를 적어도 확인서는 필지 단위로 나오고 수수료도 각각 계산된다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제1호서식 처리기간란·유의사항 5 · 토지이용규제 기본법 제10조 제2항).
확인서에 적힌 행위제한 내용 외의 모든 개발행위가 보장되지 않는다. 지형도면을 작성·고시하지 않으면서 별도 지정 절차 없이 법령·자치법규로 범위가 직접 지정되는 지역·지구등은 지정 여부를 확인받지 못할 수 있고, 시행령 제7조 제4항에 해당해 지형도면등 고시가 곤란한 경우는 고시 전에 지정 여부를 확인받지 못한다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 2·3·5). 구체적 인허가 계획은 관계기관에 묻는다(국토교통부 토지이음 – 토지이용계획 열람 유의사항).
확인도면은 측량이나 그 밖의 목적으로 쓰지 않고, 지구단위계획구역이면 담당 과를 방문해 계획을 별도로 확인한다(토지이용규제 기본법 시행규칙 별지 제2호서식 유의사항 4·5).