집합건물 임시관리인 선임 요건

집합건물법 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우 특별한 사정이 없는 한 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다. 이와 별도로 곧바로 임시관리인을 선임하지 아니하면 손해가 생길 염려가 있다는 사정은 요구되지 않는다(집합건물법 제24조의2 제1항, 2024마6239).

쉽게 말하면 — 관리단집회(또는 규약이 정한 관리위원회) 결의로 뽑힌 관리인이 없으면, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자, 그 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람, 분양자 같은 이해관계인은 법원에 임시관리인을 뽑아 달라고 청구할 수 있습니다. 당장 손해가 날 위험까지 따로 보태야 신청할 수 있는 제도가 아닙니다. 원심은 그런 사정이 있어야 청구할 수 있다고 전제한 뒤 신청을 기각한 제1심결정을 그대로 유지했는데, 대법원은 2024년에 그 원심결정을 파기했습니다(2024마6239).

누가 청구할 수 있는가?

집합건물법 제24조의2 제1항은 「구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 제24조제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우에는 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다」고 정한다. 이 조항이 정한 것은 청구권자의 지위와 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없다는 상태 두 가지이고, 신청인이 어떤 자료를 내야 하는지는 정하지 않는다.

2024마6239 결정도 신청인의 자격에 관하여는 「신청인은 관리인이 없는 이 사건 건물의 구분소유자로서 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다」고 판단했다.

관리단은 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 설립된다(같은 법 제23조 제1항). 임시관리인 선임은 관리단을 새로 만드는 절차가 아니라, 이미 설립된 관리단에 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 상태를 메우는 절차다.

관리단·관리인·임시관리인은 어떻게 다른가?

관리단은 구분소유 관계가 성립하면 당연히 설립되는 법정 단체다(집합건물법 제23조 제1항). 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다(같은 법 제24조 제1항). 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임되며, 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다(같은 법 제24조 제3항). 임시관리인은 이 방식으로 선임된 관리인이 없을 때 법원이 선임하는 사람이다.

구분소유자 10인 이상이라는 기준은 관리인 선임의무가 생기는 기준이고, 임시관리인 선임청구의 요건은 아니다. 제24조의2 제1항은 구분소유자의 수를 청구요건으로 두지 않는다.

관리단이 존재하지 않는다는 사정도 청구요건이 아니다. 관리단은 이미 설립되어 있으나 그 대표·집행을 맡을 관리인이 없는 상태가 이 제도의 전제다. 관리소장이나 입주자 대표가 사실상 관리업무를 보고 있더라도 제24조 제3항에 따른 선임 결의가 없다면 선임된 관리인은 없는 것이다.

손해가 생길 염려는 요건인가?

임시관리인 선임에 관한 집합건물법 제24조의2는 집합건물법이 2020. 2. 4. 법률 제16919호로 일부 개정되면서 신설되었고, 그 개정법 부칙 제1조는 「이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다」고 정했다. 신설 전에는 이사가 없거나 결원이 있는 경우에 이로 인하여 손해가 생길 염려 있는 때에는 법원은 이해관계인이나 검사의 청구에 의하여 임시이사를 선임하여야 한다고 정한 민법 제63조를 유추적용하여 임시관리인을 선임할 수 있었다(대법원 2009. 11. 19. 자 2008마699 전원합의체 결정 참조). 신설된 제24조의2는 「선임된 관리인이 없는 경우」만 임시관리인 선임 청구의 요건으로 정할 뿐 선임된 관리인의 부존재로 인한 손해 발생 염려를 요건으로 정하지 않았다(2024마6239 이유).

2024마6239 사건의 원심은 임시관리인 선임 청구를 통상의 절차에 따른 관리인의 선임이 극히 곤란한 상태로서 곧바로 임시관리인을 선임하지 아니하면 손해가 생길 염려가 있다는 특별한 사정이 있는 때에 할 수 있다고 전제했다. 그 뒤 원심은 신청인이 제출한 자료만으로는 그러한 사정이 있다고 보기 어렵다는 이유로 신청을 기각한 제1심결정을 유지했다(2024마6239). 대법원은 원심의 판단에 임시관리인 선임에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 보아, 원심결정을 파기하고 사건을 수원고등법원에 환송했다.

대법원이 밝힌 법리는 다음과 같다. 집합건물법 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우 특별한 사정이 없는 한 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 같은 법 제24조의2 제1항에 의하여 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다(2024마6239). 이와 별도로 곧바로 임시관리인을 선임하지 아니하면 손해가 생길 염려가 있다는 사정이 요구되는 것은 아니다(2024마6239).

단지관리단에도 준용되는가?

한 단지에 여러 동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설(이들에 관한 권리를 포함한다)이 그 건물 소유자의 공동소유에 속하는 경우, 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속시설을 관리하기 위한 단체를 구성하여 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있다(집합건물법 제51조 제1항). 토지 또는 부속시설이 그 건물 소유자 중 일부의 공동소유에 속하는 경우도 같다(같은 조 제2항). 제51조의 경우에는 제24조와 제24조의2 등이 준용되므로(같은 법 제52조), 단지관리단에도 임시관리인 선임 규정이 준용된다.

신청 전에 무엇을 확인하는가?

조문이 정한 청구요건은 청구권자의 지위와 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인의 부존재 두 가지다. 아래 자료는 그 두 가지를 소명하기 위한 것이고, 그 밖의 요건을 더하기 위한 것이 아니다.

규약, 최근 관리단집회·관리위원회 의사록, 관리인 선임·해임 문서를 대조해 현재 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 있는지 확인한다. 관리업무가 원활하지 않다는 사정과 선임된 관리인이 없다는 사정은 구별한다. 임기가 끝나거나 사임한 관리인이 후임 선임 전까지 직무를 계속 수행할 수 있는지는 퇴임 관리인의 직무수행에서 다룬다.

신청인의 지위는 구분소유자라면 등기사항증명서와 취득자료로, 점유자라면 임대차계약과 구분소유자의 승낙으로, 분양자라면 분양사업 관련 자료로 특정한다. 단지관리단 사안이라면 여러 동의 건물과 단지 내 토지 또는 부속시설의 공동소유 관계가 제51조에 해당한다는 사실도 함께 밝힌다.

관리비 수납 중단, 안전관리, 계약 체결, 집회 소집처럼 현재 공백의 내용을 정리해 두면 법원이 사안을 파악하는 데 도움이 된다. 다만 손해가 생길 염려는 조문이 정한 청구요건이 아니므로 그 소명이 없다고 하여 청구가 막히지 않는다.

임시관리인은 선임 뒤 무엇을 해야 하는가?

임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 제24조 제3항에 따른 관리인 선임을 위하여 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 한다(집합건물법 제24조의2 제2항). 임시관리인의 임기는 선임된 날부터 제24조 제3항에 따라 관리인이 선임될 때까지로 하되, 제24조 제2항에 따라 규약으로 정한 임기를 초과할 수 없다(같은 법 제24조의2 제3항). 관리인의 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다(같은 법 제24조 제2항).

선임 사실을 신고해야 하는 건물은?

전유부분이 50개 이상인 건물(다음 각 건물은 제외한다)의 관리인으로 선임된 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 선임된 사실을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 “소관청”이라 한다)에게 신고하여야 한다(집합건물법 제24조 제6항).

「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택
「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포

제24조 제6항(제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)에 따른 신고를 하지 아니한 자에게는 200만원 이하의 과태료를 부과한다(같은 법 제66조 제3항 제3호).

그 대통령령인 집합건물법 시행령 제5조의5에 따르면, 법 제24조 제6항에 따른 관리인으로 선임된 자는 선임일부터 30일 이내에 별지 서식의 관리인 선임 신고서에 선임사실을 입증할 수 있는 각 호의 어느 하나에 해당하는 자료를 첨부하여 소관청에게 제출해야 한다. 각 호의 자료는 법 제39조 제2항에 따른 관리단집회 의사록(제1호), 규약 및 시행령 제11조 제2항에 따른 관리위원회 의사록(제2호), 법 제24조의2 제1항에 따른 임시관리인 선임청구에 대한 법원의 결정문(제3호)이다.

실무 체크포인트

규약, 관리단집회·관리위원회 의사록, 관리인 선임·해임 문서로 현재 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 있는지 확인한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조의2 제1항).
신청인이 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인인지 등기사항증명서·임대차계약서·점유 승낙 자료로 확인한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조의2 제1항).
관리 공백의 현황은 정리하되, 손해가 생길 염려를 청구요건으로 다루지 않는다(2024마6239).
임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 제24조 제3항에 따른 관리인 선임을 위하여 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조의2 제2항).
제24조 제6항의 건물에서 관리인으로 선임된 자는 선임일부터 30일 이내에 선임사실 입증자료를 첨부해 소관청에 신고서를 제출해야 한다. 임시관리인 선임청구에 대한 법원의 결정문은 그 입증자료의 하나로 열거되어 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제5조의5 제3호).