상속부동산은 매수인에게 소유권이전등기를 하려면 반드시 먼저 상속등기를 마쳐야 한다. 상속인 자녀 4명이 공동 상속한 아파트를 매각하려 할 때 자주 생기는 세 가지 쟁점—등기 선후, 공동 vs. 단독 명의, 1인 명의 후 분배 시 과세 문제—을 정리한다.
상속등기 없이 매각할 수 있는가
원칙적으로 상속등기를 먼저 마쳐야 매수인에게 소유권이전등기를 할 수 있다. 예외는 하나다. 피상속인이 사망 전에 매매계약을 체결한 경우, 상속인은 상속등기를 거치지 않고 곧바로 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다. 이미 사망 후 매각을 추진하는 상황이라면 이 예외는 적용되지 않는다.
4명 공동 등기인가, 1인 단독 등기인가
분할협의를 하지 않으면 법정지분(각 1/4)대로 4명 공유 등기가 된다(상속분 참조, 민법 제1009조). 상속재산분할협의(상속재산분할협의)를 거치면 1인에게 단독 등기하거나 지분 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 4명 중 1인에게 단독 등기하기로 합의하면, 나머지 3명은 협의서에 서명·날인한다.
1인 등기 후 매각하고 나머지에게 분배하면 증여세인가
결론은 분할의 시점에 따라 갈린다. “증여세는 없고 양도세만 있다”는 일률적 단정은 정확하지 않다. 핵심은 상속등기로 각 상속인의 상속분이 이미 확정된 뒤에 재분할이 일어났는지다. 상속개시 후 등기로 상속분이 확정된 다음 공동상속인이 다시 협의분할해 특정 상속인이 당초 상속분을 초과 취득하면, 그 초과분은 상속분이 줄어든 다른 상속인에게서 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과된다(상속세 및 증여세법 제4조 제3항). 다만 상속세 과세표준 신고기한까지 분할한 경우나 당초 분할에 무효·취소 등 정당한 사유가 있는 경우에는 증여세를 부과하지 않는다(같은 조 같은 항 단서). 따라서 1인 단독 등기 후 매각·분배라도, 신고기한 내 분할이면 증여 의제가 적용되지 않고, 신고기한 지난 뒤의 재분할이면 초과분에 증여세가 따라붙을 수 있다. 매각 대금 분배에 따르는 양도세 여부는 별도 사안이므로, 구체적인 세액·과세 여부는 세무사에게 확인해야 한다.
실무 메모
- 매각을 목적으로 할 때는 양도세를 줄이기 위해 매각 대금 배분 비율대로 공유 상속등기를 먼저 하는 방법이 많이 쓰인다.
- 상속세 납부 대상이 아니더라도 매각을 앞두고 있다면 상속세 신고를 하는 경우가 있다. 취득가액 산정 등 양도세와의 관계 때문이다. 이 부분은 세무사와 사전 상담을 권한다.
- 등기 절차(상속등기·소유권이전등기)와 세무 신고(상속세·양도세)는 별개이므로, 법무사와 세무사 각각에게 역할을 분리해 의뢰하는 것이 실수를 줄인다.
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