외국인 근저당권 절차

질문

아버지 집을 제가 근저당권을 설정하려고합니다. 현재 저는 미국시민권자라서 외국인 근저당권 설정 과정을 따라야하는걸로 아는데 제가 필요한 서류가 뭐가 있나요?

외국인 부동산고유번호인가를 발급받아야 거래가 가능하다고 하는데 자세한 답변 부탁드립니다.

참고로 저는 4-5년 전부터 아버지 생활비를 보내드리고 있어서 아버지 말씀으로는 근저당권 설정을 하면 상속이 아닌 거래로 아버지명의 집을 저에게 주실수 있다고 하셔서요.

아버지는 한국에 계시고 저는 곧 한국에 잠시 방문할 예정입니다.

답변

미국 시민권자인 자녀도 실제 대여금 등 피담보채권이 있으면 한국 부동산에 근저당권을 설정받을 수 있습니다. 그러나 근저당권은 채무불이행 때 우선변제를 받는 담보권일 뿐 소유권을 넘기는 제도가 아니므로, 이를 상속 대신 집을 주는 방법으로 사용할 수는 없습니다.

실제 채권과 채권최고액을 먼저 정합니다

근저당권은 계속적 거래나 대여금 채무를 담보합니다. 그동안 보낸 생활비가 증여인지 대여인지, 반환약정과 송금내역이 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

실제 채권 없이 형식상 근저당권만 설정하면 통정허위표시·사해행위·세무 문제가 생길 수 있습니다.

근저당권 설정은 소유권 이전이 아닙니다

등기가 끝나도 집 소유자는 아버지이고 자녀는 담보권자일 뿐입니다. 아버지가 사망하면 집은 상속재산이 되며, 자녀가 소유권을 얻으려면 상속·유증·증여 등 별도의 원인과 등기가 필요합니다.

채무불이행이 있으면 근저당권자는 경매를 신청해 배당받을 수 있지만 집을 당연히 취득하는 것은 아닙니다.

외국인 권리자의 신원·주소 서류를 준비합니다

외국인 부동산등기용 등록번호가 없으면 부동산등기용 등록번호를 부여받고, 미국 여권·주소증명·서명인증과 번역문 등 권리자 표시 자료를 준비합니다. 아버지는 등기필정보, 인감증명서, 주소 자료와 위임장을 준비합니다.

해외 발급 서류의 공증·아포스티유 필요 여부는 자녀의 국적·국내거소 및 신청 방식에 맞춰 등기소나 법무사와 미리 확정하는 것이 안전합니다.

정리

실제 대여채권이 있다면 외국인 자녀 명의 근저당권 설정은 가능합니다. 다만 소유권 이전이나 상속 대체 수단은 아니므로 대여관계와 장래 소유권 이전 계획을 따로 설계해야 합니다.