질문
Q. 아파트를 1억원에 매수하는데 갑이 1천만원, 을이 9천만원 비용을 분담하고 각각 10%와 90%의 지분을 가지기로 합의하였습니다. 이경우에
1. 부동산 매매계약서에 지분율을 표시하지 않아도 되나요?
2. 부동산 매매계약서에 지분율을 표시하지 않을 경우 취득 등기시에 지분율을 표시하는 근거는 무엇이 될까요?
3. 갑이 계약금으로 매도자에게 이미 2천만원을 입금한 상태인데, 을이 잔금 8천만원을 매도자에게 지급하고, 1천만원을 갑에게 지불하면 갑 10%, 을90%의 지분을 취득하는데 문제가 없나요? 이경우 갑의 지분 1천만원어치(10%)를 을에게 미등기 전매했다고 해석될 소지가 있나요? 그렇다면 갑과 을간에 아래의 차용증을 작성하여 해결이 가능할까요? (차용증 내용: 부동산 매수를 위하여 을은 갑에게 1천만원을 빌린다. 갑은 상기 금액을 부동산 매수자에게 을 대신 입금한다.)
* 매도자가 1천만원을 갑에게 반환하고 을이 잔금 9천만원을 매도자에게 입금하면 깔끔하겠지만 매도자는 협조를 안하고 있는 상황입니다.
답변
공동매수인 지분은 계약서에 명확히 적는 것이 안전합니다. 표시가 없다고 언제나 1/2로만 등기해야 하는 것은 아니지만 공유지분은 같다고 추정되므로, 매도인까지 확인한 추가약정서로 갑 10%·을 90%의 최초 취득 의사를 명확히 하고 등기신청정보와 거래신고를 일치시켜야 합니다.
대금 부담만으로 등기지분이 자동 정해지지 않습니다
갑이 계약금 2천만 원을 먼저 냈고 을이 나중에 정산했다는 자금 흐름만으로 소유지분이 확정되는 것은 아닙니다. 매도인과 공동매수인의 합의가 10대90이었다는 계약 자료가 필요합니다.
매도인 포함 추가약정으로 보완합니다
최초 계약서에 각 지분을 10%·90%로 보충하고 대금 부담·정산방법을 적은 약정서에 세 당사자가 서명하는 방법을 검토합니다. 거래신고와 취득세 신고, 등기신청에도 같은 지분을 기재합니다.
매도인 동의 없이 갑·을만 사후에 지분을 바꾼다면 최초 공동취득 뒤 별도 지분이전으로 볼 위험이 있습니다.
차용증은 실제 거래를 대신하지 못합니다
을이 갑에게 1천만 원을 빌렸다는 차용증은 실제 대여·변제약정이 있을 때만 그 사실을 증명합니다. 지분 전매를 숨기기 위해 형식상 작성하면 미등기전매·명의신탁·증여세 문제를 해결하지 못합니다.
정리
잔금 전에 매도인과 지분 10대90을 계약서에 명시하고 모든 신고·등기를 일치시키십시오. 자금 정산은 별도 표로 남기되 허위 차용증으로 보완하지 말아야 합니다.
