질문
주택 상속 증여에 관해 문의 드립니다. 현재 안산에 다세대 주택 작은 평수를 남편 명의로 가지고 있고 양천구 신정동 신트리 아파트 1단지를 제 명의로 가지고 있습니다. 안산 집은 6천만원에 2019년 10월에 6천 만원에 구입했는데 아이가 12월에 만 19세가 되어 증여하고자 합니다. 증여시 실거래로 하는 것인지 공시시가나 시세로 하는 것인지 궁굼합니다. 그리고 자녀가 해외에서 공부 중인데 자녀의 방문이 꼭 필요한지와 취득세, 양도세, 그리고 증여 절차와 비용등을 상담하고 싶습니다. 답변 주시면 감사하겠습니다.
답변
안산 주택을 유학 중인 성년 자녀에게 증여할 수 있고 자녀가 반드시 한국에 입국할 필요는 없습니다. 다만 증여세와 취득세의 평가기준이 서로 다를 수 있으며, 증여자는 양도소득세가 아니라 원칙적으로 수증자의 증여세·취득세와 등기비용을 먼저 계산해야 합니다.
증여세는 시가를 우선해 평가합니다
증여세 재산가액은 증여일 현재의 시가를 우선합니다. 실거래가·감정가·유사매매사례가액 등 시가를 확인할 수 있으면 단순히 과거 6천만 원 매수가나 공시가격을 선택할 수 없습니다.
시가를 산정하기 어려울 때 보충적 평가방법을 쓰므로 최근 거래와 공동주택·개별주택 가격 자료를 세무사에게 함께 제시합니다.
취득세와 증여세를 각각 신고합니다
수증자는 관할 지방자치단체에 취득세를, 세무서에 증여세를 각각 신고·납부합니다. 주택의 소재지·시가표준액과 세대·주택 수에 따라 취득세 중과 여부가 달라질 수 있습니다.
증여 자체로 증여자에게 통상 양도소득세가 생기지는 않지만, 채무를 함께 넘기는 부담부증여라면 채무 부분에 양도소득세가 문제 될 수 있습니다.
해외 체류 중에도 대리할 수 있습니다
자녀가 한국 국적자인지 외국 국적인지에 따라 주소증명과 서명·공증 서류가 달라집니다. 해외에서 작성한 위임장과 증여계약 관련 서류에 공증·아포스티유 및 번역이 필요한지 국내 법무사와 먼저 맞추면 입국 없이 진행할 수 있습니다.
증여자와 수증자가 공동으로 신청하지만 양쪽 모두 적법한 위임장으로 대리 신청할 수 있습니다.
등기 전에 세금과 서류를 함께 확정합니다
검인받은 증여계약서, 증여자의 등기필정보·일반 인감증명·주소자료, 수증자의 주소자료, 취득세와 국민주택채권·수수료 자료가 기본입니다. 증여일을 정하기 전에 세무사와 10년 내 증여 이력, 증여공제와 평가액을 확인합니다.
정리
최근 시가와 취득세 과세자료를 따로 확인하고, 해외 위임서류를 먼저 준비하십시오. 증여세·취득세 예상액을 계산한 뒤 증여계약일과 등기일정을 정하는 것이 안전합니다.
