질문
건물의 등기부 등본을 받았습니다..
갑구에 가압류가 2020년 8월에 되었으며
을구에 1순위는 다른 곳에서 2019년에
2순위는 저희 회사가 근저당 설정을 2020년 9월에 했을 때.
문제 발생시 저희 회사는 3순위가 되는 것인지
또한 문제발생시 저희가 경매신청을 할 수 있는지 알고 싶습니다.
근저당은 설정순위에 따라 금액을 받을 수 있다고알고 있지만
저희보다 먼저 가압류가 되어 있을 경우의 저희가 채권보전시 문제점은 없는지 알고 싶습니다.
답변
2019년 근저당권자는 가장 먼저 우선변제받습니다. 2020년 8월 가압류 뒤 9월에 설정된 귀사 근저당권은 그 선행 가압류채권자에게 근저당권의 우선권을 주장할 수 없어 남은 배당재원에서 채권액 비율로 안분될 수 있지만, 이후 가압류·일반채권자보다는 우선할 수 있습니다.
등기 순서와 권리 종류를 함께 봅니다
선행 근저당권은 담보물권의 순위대로 우선합니다. 가압류는 담보물권은 아니지만 그 뒤 취득한 근저당권자는 선행 가압류의 처분금지 효력 때문에 그 가압류채권자에게 우선권을 내세울 수 없습니다.
그래서 단순히 귀사가 ‘3순위’라고 부르기보다 선행 근저당권을 먼저 배당하고, 남은 돈에서 선행 가압류와 귀사 채권의 관계를 계산해야 합니다.
근저당권자는 경매를 신청할 수 있습니다
피담보채권이 변제기에 이르고 채무불이행이 생기면 귀사는 후순위라도 임의경매를 신청할 수 있습니다. 경매신청권과 실제 배당액은 별개이므로 선순위 채권액, 가압류 청구액, 예상 매각가와 집행비용을 계산합니다.
가압류의 본안 결과도 확인합니다
가압류채권자가 본안에서 패소하거나 가압류가 취소되면 그 몫은 달라질 수 있습니다. 반대로 집행권원을 얻어 배당요구를 갖추면 귀사와의 안분 관계가 실제 배당표에 반영됩니다.
정리
귀사는 경매를 신청할 수 있지만 배당에서는 2019년 근저당권이 먼저이고, 2020년 8월 가압류와의 관계를 별도 계산해야 합니다. 예상 배당표를 작성한 뒤 신청 실익을 판단하십시오.
