질문
채무자가 전세 살고 있습니다
그런데 채무자가 현재 얼마에 전세살고 있는지?
전세 만기일이 언제인지?
전세권은 얼마로 설정해 놓았는지 알 수 있는 방법은 없는가요?
이것을 몰라서 얼마에 전세금 가압류를 신청해야 할지 답답하군요.
답변
임대차나 전세권이 등기돼 있지 않다면 제3자가 보증금과 만기일을 공개자료로 정확히 확인하기 어렵습니다. 그래도 채권자는 자기 청구금액 한도에서 임대인을 제3채무자로 하여 임차보증금반환채권을 가압류할 수 있고, 결정 뒤 진술최고로 채권의 존부와 범위를 확인할 수 있습니다.
등기된 전세권인지 먼저 확인합니다
전세권설정등기가 있다면 등기사항증명서에서 전세금과 존속기간을 확인할 수 있습니다. 그러나 일반적인 주택 임대차보증금은 확정일자나 전입신고가 있어도 계약금액과 만기일이 누구에게나 공개되는 것은 아닙니다.
임대차계약서나 임차인·임대인의 협조가 없다면 신청 전에 정확한 보증금 잔액을 알기 어려울 수 있습니다.
보증금 전액을 알아야만 신청하는 것은 아닙니다
가압류 신청서에는 채권자가 채무자에게 받을 청구채권액을 적고, 목적채권은 채무자가 임대인에게 가지는 임차보증금반환채권 중 그 청구액에 이를 때까지의 금액으로 특정할 수 있습니다.
보증금반환채권은 임대차 종료 전에도 장래·조건부 채권으로 가압류할 수 있습니다. 다만 연체차임·원상복구비 등을 공제한 잔액만 현실적으로 반환 대상이 됩니다.
임대인과 보호되는 보증금을 확인합니다
부동산 등기사항증명서로 소유자를 확인하되 실제 임대인이 소유자와 다른지 임대차관계를 추가로 확인해야 합니다. 제3채무자는 보증금을 반환할 의무가 있는 임대인입니다.
주택임대차보호법상 우선변제되는 소액보증금은 압류금지채권이므로 신청 범위에서 제외해야 합니다. 지역과 계약 시점에 따른 현행 보호금액을 확인합니다.
결정 뒤 진술최고를 활용합니다
가압류 신청과 함께 또는 본압류 단계에서 제3채무자에 대한 진술최고를 신청하면 임대인이 채권의 존부, 지급의사와 다른 압류 여부 등을 회신하게 할 수 있습니다. 회신이 없거나 다투면 본안과 추심 단계에서 추가 입증이 필요합니다.
정리
등기된 전세권이면 등기부로 확인하고, 미등기 임대차라면 자기 청구액 한도에서 보증금반환채권을 특정해 가압류합니다. 정확한 잔액은 임대인의 진술과 계약자료로 확인합니다.
