피상속인 사망 전 부동산 매매계약을 체결한 경우 등기이전과 상속포기

피상속인이 사망전 부동산 매매계약을 체결하였습니다.

매매가 *천만원 (계약금 없이 잔금시 지금 조건)인데, 세무서에서 세금체납으로 인한 압류가 해당 부동산에 되어 있고, 매매대금은 매수자 책임으로 체납세금을 납부하고 압류해제 할 것을 특약으로 기재해놓았습니다. 즉 상속인은 매매로 인해서 받을 수 있는 금액은 ‘0’입니다.

피상속인은 파악된 재산은 없고, 세금체납액을 포함한 우발채무에 대한 우려로 인해 매매계약 잔금시 피상속인, 상속인 서류를 교부하고 3개월이내 상속인들은 모두 상속을 포기할 예정입니다.

1. 잔금시 등기에 필요한 피상속인, 상속인 서류를 매수자에게 교부해도 해당 부동산이 상속재산에 포함되는지?
2. 이후 상속인의 해당부동산 매매계약으로 인한 세금(취등록세, 양도세) 납부 의무가 있는지?
3. 매매계약으로 인한 상속포기를 할 수 없는 상황이 되는지 궁금합니다.

참고로 매수자는 시행업자로 해당 부동산을 반드시 매수를 해야하는 입장입니다.

사망 전 체결한 매매계약에 따라 등기이전을 해 주면 단순승인으로 간주됩니다.

1. 피상속인이 사망 전 매매계약을 체결한 경우 부동산의 소유권이전은 상속등기를 거치지 않고 매수인에게 바로 될 수 있기는 합니다. 그렇하고 하여 해당 부동산이 상속재산에 포함되지 않는 것은 아닙니다. 상속인은 부동산(재산)과 매도인 지위·체납세금(부채)를 상속받는 것입니다. 부동산 값만큼의 세금 체납 압류가 되어 있어서 가치가 0원이라고 해서 달라지지 않습니다. 부동산과 체납세금을 모두 상속받는 것이지 둘 다 상속받지 않는 것은 아닙니다.
2. 부동산을 취득한 것이므로 취득세, 양도세 납부 의무가 있는 것으로 보입니다. 단, 유효한 상속포기를 하면 처음부터 상속인이 아니므로 두 세금 모두 발생하지 않습니다.
3. 상속재산을 처분하였기 때문에 법정단순승인을 한 것이라서 상속포기는 안 될 것으로 보입니다. 단, 이런 경우의 등기이전은 피상속인이 이미 매도한 것의 채무 이행이라는 측면도 있어서 등기이전의무의 이행행위는 처분행위가 아니라서 상속포기를 할 수 있다는 견해도 있을 수 있습니다. 이를 직접 판단한 대법원 판례는 아직 없는 것으로 보입니다.