상가건물 임대차보호법 적용·우선변제 대상 임대차보증금과 우선변제금액

임대차 보증금의 액수에 따라 상가건물 임대차보호법을 적용 받을 수 있는지, 우선변제를 받을 수 있는지가 결정된다. 보증금액 = 보증금 + (월 차임)x100

상가임대차법 적용대상·우선변제 대상 보증금액, 우선변제액

계약 체결일 또는 갱신일 기준으로 당시 시행 중인 기준을 적용합니다. 주의할 점은 적용 대상 보증금액과 소액보증금 범위의 개정 이력이 다르다는 것입니다. 적용 대상 보증금액(법 적용 여부를 가르는 환산보증금 상한, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)은 2018. 1. 26.과 2019. 4. 2. 두 차례 더 올랐습니다. 반면 소액보증금 범위(상가건물 임대차보호법 시행령 제6조)와 최우선변제금액(상가건물 임대차보호법 시행령 제7조)은 2013. 12. 30. 개정분이 지금까지 그대로 쓰입니다. 따라서 적용 대상 보증금액은 한 표에 묶지 말고 별도로 확인해야 합니다.

적용 대상 보증금액 — 현행 (2019. 4. 2. 개정)

법 적용 여부를 가르는 환산보증금 상한입다. 이 금액 이하라야 상가건물임대차보호법의 보호를 받습니다(시행령 제2조).

이 금액은 2014년의 옛 기준(서울 4억 원)에서 2018. 1. 26.·2019. 4. 2. 두 차례 상향됐습니다. 적용 대상 보증금액은 계약 체결·갱신 당시 시행령 기준으로 판단하므로, 과거 계약은 당시 기준을 확인해야 합니다.

소액보증금 범위·최우선변제금액 — 현행 (2013. 12. 30. 개정)

소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있는 환산보증금 상한과 변제 금액입다(시행령 제6조, 제7조).

2014. 1. 1.부터
적용대상 보증금액은 2014. 1. 1. 후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용한다(부칙 제2조).
우선변제를 받을 소액보증금의 범위, 최우선변제되는 금액 개정규정은 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서도 적용하되, 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다(부칙 제4조).

2010. 7. 26.부터 2013. 12. 12.까지
시행일 당시 존속하는 임대차에 대하여는 종전의 규정에 따른다.
시행 전에 임차건물에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

2008. 8. 21.부터 2010. 7. 25.까지
시행일 당시 존속하는 임대차에 대하여는 종전의 규정에 따른다.

2002. 11. 1.부터 2008. 8. 20.까지

우선변제액 한도

• 상가건물 가액의 2분의 1 한도 내에서 우선변제 인정(2013. 12. 31. 이전은 3분의 1)
• 2인 이상 임차인의 우선변제액이 합산액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하면, 상가건물 가액의 2분의 1을 각 임차인의 우선변제액의 비율로 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제액으로 본다(2013. 12. 31. 이전은 3분의 1).

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