대금 지급보증이 없을 때의 공사중지

국가·지방자치단체 또는 시행령이 정한 공공기관 외의 자가 발주한 공사에서 수급인이 계약의 이행을 보증하였는데 발주자가 공사대금 지급보증·담보 제공 또는 보험료등 지급을 하지 아니하면, 수급인은 상당한 기간을 정해 최고하고 공사의 시공을 중지할 수 있다(건설산업기본법 제22조의2 제1항·제3항). 그 기간 내에 이행하지 아니하면 도급계약을 해지할 수 있고, 그 중지·해지의 손해배상을 발주자는 수급인에게 청구하지 못한다(같은 조 제3항·제4항).

쉽게 말하면 — 국가·지방자치단체·시행령이 정한 공공기관 외의 자가 발주한 공사를 맡은 수급인이 발주자에게 계약의 이행을 보증하였습니다. 발주자가 공사대금 지급보증이나 담보 제공, 또는 보험료등 지급을 하지 않으면 수급인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 공사를 중지할 수 있습니다(건설산업기본법 제22조의2 제3항).

최고한 기간 안에도 이행하지 않으면 수급인은 도급계약을 해지할 수 있습니다. 제3항에 따라 중지하거나 해지한 경우 발주자는 수급인에게 그에 따라 발생하는 손해배상을 청구하지 못합니다(같은 조 제4항).

다만 공사 1건의 도급금액이 5천만원 미만인 소규모공사나 공사기간이 3개월 이내인 단기공사는 발주자와 수급인이 계약이행의 보증이나 공사대금의 지급보증 등을 아니할 수 있습니다(건설산업기본법 시행령 제26조의4).

어떤 발주자의 공사에 적용되나?

국가, 지방자치단체 또는 대통령령으로 정하는 공공기관 외의 자가 발주하는 공사를 수급인이 도급받은 경우에 적용된다(건설산업기본법 제22조의2 제1항 본문).

대통령령으로 정하는 공공기관은 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공기업 및 준정부기관과 「지방공기업법」 제49조 및 제76조에 따른 지방공사 및 지방공단이다(건설산업기본법 시행령 제26조의3 제1호·제2호). 제1항 본문의 대상은 국가·지방자치단체와 이 공공기관을 뺀 자가 발주하는 공사다.

발주자의 의무는 수급인이 발주자에게 계약의 이행을 보증하는 때에 생긴다(건설산업기본법 제22조의2 제1항 본문). 발주자는 건설공사를 건설사업자에게 도급하는 자이고, 수급인으로서 도급받은 건설공사를 하도급하는 자는 제외한다(같은 법 제2조 제10호). 수급인은 발주자로부터 건설공사를 도급받은 건설사업자이며 하도급의 경우 하도급하는 건설사업자를 포함한다(같은 조 제13호). 도급은 원도급, 하도급, 위탁 등 명칭과 관계없이 건설공사를 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 공사의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약이다(같은 조 제11호). 제22조의2 제1항부터 제5항까지는 발주자와 수급인을 당사자로 정하고 하수급인은 당사자로 정하지 않는다.

현행 제22조의2의 개정규정은 법률 제16625호의 시행 후 최초로 건설공사 도급계약을 체결하는 경우부터 적용하고, 그 법률은 공포(2019. 11. 26.) 후 1년이 경과한 날부터 시행한다(건설산업기본법 부칙 제1조(2019.11.26), 같은 법 부칙 제2조(2019.11.26)).

발주자는 무엇을 언제까지 하여야 하나?

발주자는 수급인에게 공사대금의 지급을 보증하거나 담보를 제공하여야 한다(건설산업기본법 제22조의2 제1항 본문).

다만 발주자가 공사대금 지급보증 또는 담보 제공을 하기 곤란한 경우에는 수급인이 그에 상응하는 보험 또는 공제에 가입할 수 있도록 계약의 이행 보증을 받은 날부터 30일 이내에 보험료 또는 공제료(이하 “보험료등”)를 지급하여야 한다(같은 조 제1항 단서).

지급보증이나 담보제공은 수급인이 발주자에게 계약의 이행을 보증한 날부터 30일 이내에 해야 한다(건설산업기본법 시행규칙 제21조의2 제2항). 보험료등의 지급 기한은 법 단서가 정한 계약의 이행 보증을 받은 날부터 30일 이내다(같은 법 제22조의2 제1항 단서). 두 기산점은 법 단서가 「계약의 이행 보증을 받은 날」, 규칙 제2항이 「계약의 이행을 보증한 날」로 문언이 서로 다르다.

공사대금의 지급보증 방법이나 절차 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정하고(같은 법 제22조의2 제5항), 그 금액은 시행규칙 제21조의2 제1항이 다음과 같이 나눈다.

구분	지급보증·담보제공 금액	근거
공사기간이 4개월 이내인 경우	도급금액에서 선급금을 제외한 금액	건설산업기본법 시행규칙 제21조의2 제1항 제1호
공사기간이 4개월을 초과하는 경우로서 기성부분에 대한 대가를 지급하지 않기로 약정하거나 그 대가의 지급주기가 2개월 이내인 경우	(도급금액 － 계약상 선급금) ÷ 공사기간(월) × 4	같은 조 제1항 제2호
공사기간이 4개월을 초과하는 경우로서 기성부분에 대한 대가의 지급주기가 2개월을 초과하는 경우	(도급금액 － 계약상 선급금) ÷ 공사기간(월) × 기성부분에 대한 대가의 지급주기(월수) × 2	같은 조 제1항 제3호

보증을 아니할 수 있는 공사는 무엇인가?

발주자 및 수급인은 소규모공사 등 대통령령으로 정하는 건설공사의 경우 제1항에 따른 계약이행의 보증이나 공사대금의 지급보증 등을 아니할 수 있다(건설산업기본법 제22조의2 제2항).

대통령령으로 정하는 건설공사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건설공사다(건설산업기본법 시행령 제26조의4).

공사 1건의 도급금액이 5천만원 미만인 소규모공사(같은 영 제26조의4 제1호)
공사기간이 3개월 이내인 단기공사(같은 영 제26조의4 제2호)

수급인은 공사의 시공을 어떻게 중지하나?

수급인은 발주자가 제1항의 지급보증, 담보의 제공 또는 보험료등의 지급을 하지 아니한 때 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 공사의 시공을 중지할 수 있다(건설산업기본법 제22조의2 제3항 전문).

제3항 전문은 「최고하고 … 중지할 수 있다」는 순서로 정하므로, 수급인은 상당한 기간을 정한 최고를 한 뒤 공사의 시공을 중지한다. 중지는 수급인이 선택하는 조치(「할 수 있다」)이고, 이행을 최고받는 쪽은 발주자다.

제22조의2와 건설산업기본법 시행규칙 제21조의2는 최고의 방식과 상당한 기간의 길이를 정하지 않는다. 민법상 근거에 따른 공사중지는 수급인의 공사중지권과 도급계약 해지에서 본다.

도급계약은 언제 해지할 수 있나?

수급인은 최고한 기간 내에 발주자가 그 이행을 하지 아니한 때에는 도급계약을 해지할 수 있다(건설산업기본법 제22조의2 제3항 후문).

해지의 요건으로 후문이 드는 것은 최고한 기간 내의 불이행이다. 그 이행은 제1항에 따른 공사대금의 지급보증, 담보의 제공 또는 보험료등의 지급이고(같은 조 제3항 전문), 최고는 상당한 기간을 정하여 발주자에게 하는 것이다. 해지 뒤 기성부분의 정산은 수급인의 공사중지권과 도급계약 해지에서 본다.

발주자는 공사 중지나 도급계약의 해지에 따른 손해배상을 청구할 수 있나?

발주자는 제3항에 따라 수급인이 공사를 중지하거나 도급계약을 해지한 경우에는 수급인에게 공사 중지나 도급계약의 해지에 따라 발생하는 손해배상을 청구하지 못한다(건설산업기본법 제22조의2 제4항).

제4항의 대상은 「제3항에 따라」 한 중지·해지와 그에 따라 발생하는 손해배상이다. 제3항의 요건을 갖추지 않은 중지·해지와, 중지·해지 외의 원인으로 발생한 손해배상은 이 항의 대상이 아니다.

정당한 사유 없이 지급보증 등을 이행하지 않으면 과태료가 있나?

제22조의2 제1항에 따른 공사대금의 지급보증, 담보의 제공 또는 보험료등의 지급을 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다(건설산업기본법 제99조 본문·제3호의3).

법률은 과태료를 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 부과ㆍ징수한다고 정한다(건설산업기본법 제101조). 제99조 제3호의3의 과태료 부과·징수 권한은 시ㆍ도지사에게 위임되어 있다(건설산업기본법 시행령 제86조 제1항 제12호).

행정청이 과태료를 부과하고자 하는 때에는 미리 당사자에게 대통령령으로 정하는 사항을 통지하고, 10일 이상의 기간을 정하여 의견을 제출할 기회를 주어야 한다(질서위반행위규제법 제16조 제1항). 행정청은 그 의견 제출 절차를 마친 후에 서면(당사자가 동의하는 경우에는 전자문서 포함)으로 과태료를 부과하여야 한다(같은 법 제17조 제1항).

과태료 부과에 불복하는 당사자는 제17조 제1항에 따른 과태료 부과 통지를 받은 날부터 60일 이내에 해당 행정청에 서면으로 이의제기를 할 수 있고(질서위반행위규제법 제20조 제1항), 이의제기가 있으면 행정청의 과태료 부과처분은 효력을 상실한다(같은 조 제2항).

하도급대금 지급보증과 어떻게 다른가?

발주자는 제22조의2에 따라 수급인에게 공사대금 지급보증을 하고, 수급인은 건설산업기본법 제34조 제2항 본문에 따라 하수급인에게 하도급대금 지급보증서를 준다.

수급인은 하도급계약을 할 때 하수급인에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 적정한 하도급대금의 지급을 보증하는 보증서를 주어야 하고, 다만 국토교통부령으로 정하는 경우에는 주지 아니할 수 있다(건설산업기본법 제34조 제2항). 하도급법은 건설위탁의 경우 원사업자가 수급사업자에게 공사대금 지급을 보증하고, 수급사업자가 원사업자에게 계약금액의 100분의 10에 해당하는 금액의 계약이행을 보증하도록 따로 정한다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제13조의2 제1항 본문). 세 규정의 당사자와 시한은 다음과 같다.

구분	보증하는 자 → 받는 자	시한	보증을 하지 않아도 되는 경우
건설산업기본법 제22조의2	발주자 → 수급인	수급인이 계약의 이행을 보증한 날부터 30일 이내(건설산업기본법 시행규칙 제21조의2 제2항)	공사 1건의 도급금액이 5천만원 미만이거나 공사기간이 3개월 이내(건설산업기본법 시행령 제26조의4)
건설산업기본법 제34조 제2항	수급인 → 하수급인	하도급계약을 체결한 날부터 30일 이내(건설산업기본법 시행규칙 제28조 제2항)	1건의 하도급공사의 하도급금액이 1천만원 이하인 경우, 또는 발주자가 하도급대금을 하수급인에게 직접 지급한다는 뜻과 그 지급의 방법ㆍ절차에 관하여 발주자ㆍ수급인 및 하수급인이 합의한 경우(같은 조 제3항 제4호·제5호)
하도급법 제13조의2 제1항	원사업자 → 수급사업자(건설위탁)	계약체결일부터 30일 이내(하도급거래 공정화에 관한 법률 제13조의2 제1항)	1건 공사의 공사금액이 1천만원 이하인 경우(같은 조 제1항 단서)

하도급법 제13조의2 제1항의 개정규정은 법률 제21340호 시행 이후 하도급계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용한다(하도급거래 공정화에 관한 법률 부칙 제2조(2026.2.10)).

원사업자가 제1항 각 호 외의 부분 본문, 제2항 본문 또는 제3항 각 호 외의 부분에 따른 공사대금 지급보증을 하지 아니하는 경우 수급사업자는 계약이행을 보증하지 아니할 수 있다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제13조의2 제9항). 제1항 또는 제3항에 따른 수급사업자의 계약이행 보증에 대한 원사업자의 청구권은 해당 원사업자가 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 공사대금 지급을 보증한 후가 아니면 행사할 수 없다(같은 조 제10항 본문). 다만 제1항 각 호 외의 부분 단서 또는 제2항 단서에 따라 공사대금 지급을 보증하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다(같은 항 단서). 이 관계의 당사자는 하도급법상 원사업자와 수급사업자이며(같은 법 제2조 제2항·제3항), 건설위탁은 같은 조 제9항이 정의한다. 보증금 청구는 건설하도급대금 지급보증 청구에서 본다.

실무 체크포인트

발주자가 국가·지방자치단체 또는 시행령이 정한 공공기관이 아닌지, 수급인이 발주자에게 계약의 이행을 보증하는 때인지 본다(건설산업기본법 제22조의2 제1항, 건설산업기본법 시행령 제26조의3).
공사 1건의 도급금액이 5천만원 미만이거나 공사기간이 3개월 이내인지 본다(건설산업기본법 시행령 제26조의4).
지급보증·담보제공은 계약의 이행을 보증한 날부터 30일 이내, 보험료등은 계약의 이행 보증을 받은 날부터 30일 이내인지 본다(건설산업기본법 시행규칙 제21조의2 제2항, 법 제22조의2 제1항 단서).
중지 전에는 상당한 기간을 정하여 발주자에게 이행을 최고하였는지 본다. 해지 전에는 최고한 기간 내에 발주자가 이행하지 아니하였는지 본다(건설산업기본법 제22조의2 제3항).
과태료 부과 통지를 받으면 받은 날부터 60일 이내에 해당 행정청에 서면으로 이의제기를 할 수 있다(질서위반행위규제법 제20조 제1항).