질문
사망하신분이 땅을(농지) 가지고 계셨는데 그 땅은 배우자와 공동명의로 땅지분 5:5로 되어있어요.
상속자는 배우자와 자녀2명이 있구요.
해당 땅을 매도 하려는데, 반은 배우자명의이니
배우자가 매매금액을 가질테고,
나머지 사망자분의 지분 50프로 매매금액은
배우자와 자녀2명이 1.5:1:1 비율로 갖는걸로 알고있습니다.
질문은
1. 상속등기 후 매도가 가능하다는데
상속등기와 등기이전을(잔금치르는날) 동시에 진행할수있나요?
2. 상속등기만 따로 먼저 해야한다면 상속등기 하는날
필요서류 가지고 상속인3명이 전부 실제로 만난상태에서 처리를 해야하나요?(상속인 중 1명만 가서 상속등기 할수있는지 묻는거에요. 법무사 끼고 할생각)
3. 상속세는 얼마까지가 공제인지 그리고 공제기준 금액이 땅을 팔았을때의 전체 매수금액을 말하는건지, 아니면 사망자의 지분50프로 땅만 말하는건지, 아니면 상속자 일인당 상속받는 돈이 기준인건지 알려주세요.
4. 상속인이 3명이니 매도자가 부동산 매매액을 3명에게
1.5:1:1 비율로 각자에게 따로 보내야 하는건지 아니면 상속인 한명에게 다 보낼수 있는지 (만약 상속인 한명에게만 잔금을 보내는식으로 한다면 나머지2명의 상속인은 상속포기를 해야하는건지 궁금합니다.)
5. 편한 처리를 위해 부동산 상속포기같은 처리를 하고 상속인 한명에게만 부동산 매도처리를 맡기면 혹시나 나중에 말이 달라질까 하는 부분이 걱정되어 법적으로 보호 받을수있는 서류나 뭔가가 있나 하는 부분이 궁금합니다.
그리고 카테고리 범위 밖의 질문이긴 하나
법무사비 견적 부분도 궁금합니다.
답변
상속 대상은 망인의 1/2 지분뿐입니다. 상속등기를 먼저 또는 매매 이전등기와 같은 날 앞 순서로 접수할 수 있지만, 매수인은 보통 상속등기 완료를 잔금 조건으로 둡니다. 법정지분 상속등기는 공동상속인 한 명이 전원 명의로 단독 신청할 수 있고, 매매대금을 한 명이 받으려면 나머지 매도인의 명확한 수령 위임을 받아야 합니다.
상속등기와 매매는 순서가 있습니다
상속인은 사망 때 권리를 취득하지만 상속등기 없이는 매수인에게 이전등기를 해 줄 수 없습니다. 같은 날 상속등기와 매매 이전등기를 연속 접수할 수는 있으나, 상속인 누락이나 서류 보정 위험 때문에 매수인이 상속등기 완료 뒤 잔금을 지급하도록 약정하는 경우가 많습니다.
전원이 만날 필요는 없지만 처분에는 전원 의사가 필요합니다
법정상속분대로라면 공동상속인 한 명이 전원 명의의 상속등기를 단독 신청할 수 있습니다. 그러나 그 뒤 농지 전체를 매도하려면 배우자의 기존 1/2 지분과 상속인들이 취득한 망인 지분 모두에 관해 각 소유자의 매도 의사와 처분서류가 필요합니다.
잔금을 한 명에게 지급하는 것은 다른 매도인들이 수령권한을 위임하면 가능합니다. 그 돈을 내부적으로 지분대로 나누는 것과 처음부터 한 사람에게 전부 귀속시키는 것은 다릅니다. 전부를 한 사람 소유로 하려면 기간 내 상속포기 또는 상속인 전원의 분할협의를 검토해야 합니다.
세금과 농지 절차를 따로 봅니다
상속세는 매매대금 자체가 아니라 상속개시 당시 망인의 상속재산가액과 채무·공제를 종합해 계산합니다. 이 사안에서는 생존 배우자의 원래 1/2 지분은 상속재산이 아닙니다. 매수인은 농지취득자격증명을 준비해야 하고, 법무사 보수는 부동산 가액·필지·상속인 수·위임 범위에 따라 달라집니다.
정리
매매계약서에는 상속등기 완료, 잔금 수령자와 배분, 서류 미비 때의 처리까지 명시하십시오. 한 사람에게 처분과 수령을 맡긴다면 위임 범위를 구체적으로 적고 인감증명서를 붙여 두는 것이 안전합니다.
