경매에서 최고가로 낙찰받은 사람과 미리 전세계약을 하고 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생기나요?

최고가매수신고인이라는 사정만으로는 부족합니다¹. 계약 당시 적법한 임대권한이 있었다는 자료 없이 입주·전입신고·확정일자만 갖추었다고 우선변제권을 취득하는 것은 아닙니다.

판례의 임차인은 아직 매각대금을 내지 않은 최고가매수신고인과 계약하고 입주·전입신고·확정일자를 갖추었습니다¹. 다음 날 임대인이 매각대금을 완납하고 채권자인 회사에 근저당권을 설정한 사안이었습니다. 대법원은 계약 당시 임대권한을 인정할 자료가 없는데도 우선변제권을 인정한 원심을 파기했습니다².

반면 소유자가 아닌 사람이라도 적법한 임대권한을 가진 경우에는 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다³. 매매계약의 이행으로 집을 인도받은 매수인의 임대와 경매에서 최고가만 신고한 사람의 임대를 같게 보아서는 안 됩니다⁴.

계약 전에는 낙찰 사실 외에 그 사람이 집을 빌려줄 권한을 가진 근거를 확인해야 합니다¹. 한편 소액임차인으로 일정액을 최우선 배당받는 문제는 이 판결도 별개라고 밝혔으므로, 위 결론을 최우선변제까지 전면 부정한 것으로 읽으면 안 됩니다⁵.

인용 근거

1. 2012다93794 판결요지 [2] ↩︎
2. 2012다93794 판결요지 [2]·주문 ↩︎
3. 2012다45689 판결요지 [1] ↩︎
4. 2007다38908 판결요지 [2], 2012다93794 판결요지 [2] ↩︎
5. 2012다93794 이유 2. ↩︎