집주인이 큰 하자를 고쳐주지 않으면 계약기간 중에도 나갈 수 있나요?

수선하지 않으면 계약 목적대로 사용·수익할 수 없는 큰 하자라면, 상당한 기간을 정해 수선을 최고한 뒤에도 이행하지 않는 임대인에게 해지를 통지할 수 있습니다¹.

임대인에게 잘못이 없어 생긴 훼손도 위 정도에 이르면 수선의무 대상이 됩니다². 화재 점포 사건에서는 공사를 끝내기에는 다소 짧은 기한도 그 안에 착수를 요구한 의미에서 적법한 최고로 인정됐습니다³. 현장감식 뒤에도 복구에 착수하지 않자 해지통보가 도달한 때 계약이 종료됐습니다.

사소한 파손과 계약 목적에 따른 사용을 막는 장해는 구별해야 합니다². 임대인이 미리 이행하지 않을 의사를 표시했다면 최고가 필요 없지만, 단순히 수선을 미루는 경우에는 상당한 기간을 정한 최고가 원칙입니다⁴. 수선 지체에 따른 해지는 장래에 효력이 생깁니다⁵.

수선 최고와 해지통보의 도달을 증명할 자료를 남기고, 공동임대인이면 전원에게 해지를 통지해야 합니다⁶. 위 화재 사건에서는 적법 해지 이후의 차임과 임차인 귀책사유를 전제로 한 중도해지·소송비용 위약금을 보증금에서 공제할 수 없다고 봤습니다³.

인용 근거

1. 민법 제544조, 2009다96984 이유 1 ↩︎
2. 2009다96984 판결요지 [1] ↩︎
3. 2009다96984 이유 1 ↩︎
4. 민법 제544조 ↩︎
5. 민법 제550조 ↩︎
6. 민법 제111조 제1항, 민법 제547조 제1항 ↩︎