집주인이 다른 세입자 보증금 자료를 안 줬다고 적혀 있으면 중개사는 설명 책임이 없나요?

자료를 받지 못했다고 적는 것만으로 조사·설명의무를 다한 것은 아닙니다. 중개사는 건물 규모·세대 수·주변 보증금 시세로 확인할 수 있는 선순위 위험도 조사해 설명해야 합니다¹.

다가구주택에서는 다른 세입자의 보증금도 자신의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 중개사는 다른 임차인의 보증금과 임대차 시작일·종료일 자료를 집주인에게 요구하고 확인한 내용을 설명하며 제시해야 합니다¹. 자료 요구에 불응했다는 사실은 설명과 함께 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 남겨야 합니다.

집주인이 구두로 말한 총액을 전달하는 것과 그 금액의 불확실성까지 설명하는 것은 다릅니다. 판례 사안에서는 15가구 건물의 확인·설명서에 자료요구 불응과 구두로 들은 선순위 보증금 7억 원이 적혀 있었습니다². 대법원은 그 금액이 실제와 다를 수 있고 소액임차인이 상당수 존재할 수 있다는 점을 조사·설명하지 않은 것을 문제 삼았습니다³. 이 숫자는 모든 다가구주택의 조사 기준액은 아니며, 중개사가 정확한 총액을 보장한다는 뜻도 아닙니다⁴. 계약 여부를 바꿀 수 있는 정보의 존재와 확인 한계를 구체적으로 설명해야 한다는 의미입니다¹.

계약서와 확인·설명서, 자료 요구 기록 및 실제 설명 내용을 모아 무엇을 확인했고 어떤 한계를 알렸는지 대조해 보십시오.

인용 근거

1. 2024다281297 이유 1. ↩︎
2. 2024다281297 이유 2. 가.·다. ↩︎
3. 2024다281297 이유 3. ↩︎
4. 2024다281297 이유 1.·3. ↩︎