저당권

저당권이란 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 부동산을 담보로 제공하면, 채권자가 다른 채권자보다 먼저 그 부동산의 경매대가에서 변제받을 수 있는 담보물권이다(민법 제356조).

쉽게 말하면 — 집이나 토지를 은행에 담보로 맡기고 대출을 받을 때 설정하는 권리입니다. 집에 계속 살면서 대출을 쓸 수 있고, 돈을 못 갚으면 은행이 그 집을 경매로 팔아 먼저 돈을 가져갑니다.

저당권을 설정하려면 어떤 요건이 필요한가?

저당권은 당사자 합의(설정계약)와 등기로 효력이 생긴다. 목적물은 부동산이 원칙이나, 지상권·전세권에도 설정할 수 있다(민법 제371조). 저당권설정계약은 피담보채권의 존재를 전제로 하며, 채권이 없으면 저당권도 성립하지 않는다(부종성, 민법 제369조).

등기 없이는 저당권이 성립하지 않으므로, 법무사를 통해 저당권설정등기를 마쳐야 제3자에게 대항할 수 있다.

대출계약과 동시에 등기소에 저당권 설정 등기를 해야 효력이 생깁니다. 구두 합의만으로는 저당권이 없는 것과 같습니다.

저당권의 효력은 어디까지 미치는가?

저당권의 효력은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에도 미친다(민법 제358조). 과실(임료 등)에는 압류 이후부터 효력이 미친다(민법 제359조). 피담보채권의 범위는 원본·이자·위약금·채무불이행으로 인한 손해배상·실행비용이며, 지연배상은 원본 이행기일 경과 후 1년분으로 제한된다(민법 제360조).

저당권은 피담보채권과 분리해 양도하거나 다른 채권의 담보로 제공할 수 없다(민법 제361조). 이를 저당권의 수반성이라 한다.

저당권이 설정된 건물에 붙어 있는 에어컨·엘리베이터 등 종물도 저당권의 범위에 들어갑니다. 단, 임료(월세)는 경매 개시(압류) 이후분부터 적용됩니다.

저당권은 어떻게 실행하는가?

저당권자는 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있다(민법 제363조). 토지에 저당권을 설정한 후 그 위에 건물이 새로 지어진 경우, 저당권자는 토지와 건물을 함께 경매로 신청할 수 있다(민법 제365조). 단, 건물 경매대가에는 우선변제권이 없다.

경매로 토지와 건물이 서로 다른 소유자에게 귀속되면, 건물 소유자는 토지에 대해 법정지상권을 취득한다(민법 제366조).

채무자가 돈을 갚지 않으면 저당권자는 법원에 경매를 신청합니다. 경매로 팔린 금액에서 순위에 따라 변제를 받고, 저당권은 소멸합니다.

저당권은 언제 소멸하는가?

저당권으로 담보한 채권이 변제·시효 완성 등으로 소멸하면 저당권도 함께 소멸한다(민법 제369조). 저당 부동산을 취득한 제3자는 피담보채권을 직접 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제364조). 저당물의 가액이 설정자의 귀책으로 현저히 줄었을 때 저당권자는 원상회복 또는 추가 담보 제공을 청구할 수 있다(민법 제362조).

대출금을 다 갚으면 저당권 말소등기를 신청할 수 있습니다. 법무사에 의뢰하면 은행에서 받은 말소 서류로 등기소에서 처리할 수 있습니다.

저당권을 설정하려면 어떤 요건이 필요한가?

저당권의 효력은 어디까지 미치는가?

저당권은 어떻게 실행하는가?

저당권은 언제 소멸하는가?

관련

법률문제로 고민하고 계신가요?