질문
추가 주택 매수 후 부모님에게 무상 임대시 무상임대차계약없이 그냥 전입신고만 하시고 사시는 경우에 부모님이 만약 주택을 구매하시면 우리가 전부 묶여서 3주택자가 될 수 있나요? 그리고 시가 13억원 이하 주택은 무상임대시 증여세 발생 안 한다는데 계약서 따로 안 써도 상관 없나요?
답변
부모가 자녀 소유 주택에 무상 거주하며 전입한다고 모든 세법에서 자동으로 한 세대가 되거나 주택 수가 합쳐지는 것은 아닙니다. 취득세·양도소득세·종합부동산세마다 세대와 주택 수 기준이 달라 부모의 소득·나이·생계, 주민등록과 실제 생활관계를 각각 판단해야 합니다.
세목별 세대 기준을 따로 봅니다
같은 주소에 전입한 사실은 중요한 자료지만 주민등록만으로 결론나지 않는 세목도 있습니다. 부모가 별도 생계를 유지하는지, 봉양합가 특례가 있는지와 각 주택 취득·양도 시점을 세목별로 확인합니다.
무상사용 이익의 증여세는 계산식으로 판단합니다
부동산 무상사용 이익이 법정 기준금액을 넘는지는 주택 시가, 사용기간, 소유자와 사용자의 관계를 법정 방식으로 계산합니다. ‘13억 원 이하이면 언제나 비과세’라는 단일 기준만 믿지 말고 평가일 현재 가액과 최근 5년 이익을 확인해야 합니다.
계약서는 사실관계를 남기는 자료입니다
사용대차계약서가 없다고 곧바로 증여가 되고, 작성했다고 자동 비과세되는 것도 아닙니다. 무상 사용기간, 관리비·세금 부담, 전대 금지와 반환조건을 서면으로 남기면 실제 관계를 설명하는 데 도움이 됩니다.
정리
부모 전입과 주택 매수 전에 세대 구성표·각 주택 현황을 세무사에게 제시해 세목별 주택 수를 계산하십시오. 무상사용 관계도 계약서와 실제 비용 부담을 일치시켜야 합니다.
