아버지 집을 제가 근저당권을 설정하려고합니다. 현재 저는 미국시민권자라서 외국인 근저당권 설정 과정을 따라야하는걸로 아는데 제가 필요한 서류가 뭐가 있나요?
외국인 부동산고유번호인가를 발급받아야 거래가 가능하다고 하는데 자세한 답변 부탁드립니다.
참고로 저는 4-5년 전부터 아버지 생활비를 보내드리고 있어서 아버지 말씀으로는 근저당권 설정을 하면 상속이 아닌 거래로 아버지명의 집을 저에게 주실수 있다고 하셔서요.
아버지는 한국에 계시고 저는 곧 한국에 잠시 방문할 예정입니다.
1. 외국인이 근저당권자가 되려면 부동산등기용등록번호증명서와 주소증명서면을 준비해야 합니다. 미국인의 주소증명서면은 운전면허증의 사본이 틀림없이 원본을 등사한 것이라는 공증인의 인증을 받아야 합니다. 미국 공증인의 인증인 경우 아포스티유를 받아야 하고, 한국 공증인의 인증인 경우에 아포스티유 대상이 아닙니다.
부동산등기용등록번호는 법무부의 출입국 외국인청에서 받습니다.
2. 근저당권을 설정한다고 해서 아버님이 집을 상속이 아닌 거래로 주실 수 있는 것은 아닙니다. 근저당권의 효력은 담보입니다. 채무를 갚지 않으면 근저당권을 설정한 부동산을 경매에 부쳐 그 매각대금 중에서 순위에 따라 우선적으로 채권을 회수할 수 있는 것입니다.
근저당권이 설정되었어도 해당 부동산은 상속재산이 됩니다. 다만 근저당권이 아버님과 본인 사이에 금전채권이 있었다는 증거의 하나가 될 수는 있습니다. 그래서 상속재산 중에서 내 채권이 변제되어야 한다는 주장을 하여 변제 받을 수 있고, 상속세 신고의 과세표준액을 줄일 가능성은 있습니다.
그런데 근저당권을 설정하였다고 해서 생활비로 드린 돈이 바로 대여금 채권으로 인정될 수 있는 것은 아닙니다. 여러 정황 상 아버님과의 사이에 채권채무 관계가 발생했다는 사실을 인정 받을 수 있어야 합니다.
3. 부동산을 상속이 아닌 다른 방법으로 주려면 유언(공증 또는 자필증서)이나 신탁(유언대용신탁)을 이용할 수 있습니다.
말씀하신대로라면 지금 아버지가 저에게 매매로 절차를 진행해야할듯하네요. 제가 그동안 매달 생활비로 보내드린 금액이 집값에 근저할 경우이거든요. 죄송한게 외국인으로 현재까지 보내드린 송금액으로 매매를 하도록 절차를 밟으면 제가 준비할 서류가 많이 다른가요?
매매로 이전하면 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 또한 직계가족간의 거래는 기본적으로 증여로 보며, 취득자의 소득, 재산으로 대가를 지급한 사실이 입증되어야 매매로 인정됩니다. 매달 생활비를 드린 것이 대가의 지급으로 인정될지, 소득이나 재산은 어떻게 입증할지 문제입니다.
매매로 이전하더라도 등기권리자(신 소유자)가 등기소에 제출될 서류는 근저당권 설정과 다르지 않습니다. 주소증명서면과 부동산등기용등록번호증명서를 준비하면 됩니다.
주소증명서면이 필요하다 하셨는데 본인이 이미 귀국하여 운전면허증을 소지한경우 공증이 필요없나요?
공증이 필요 없는 것이 아니라, 한국 공증인에게 ‘운전면허증 등본은 원본과 대조하여 그와 부합함을 인정한다’는 인증을 받아야 합니다.
미국인 의무자일 경우 인감증명서가 없을 경우, 본인사실확인서와 신분증은 거소사실확인증만 있으면 되나요?
본인서명사실확인서로 인감증명서를 대신할 수 있습니다. 단, 본인서명사실확인서는 외국인등록을 하거나 국내거소신고를 해야 발급받을 수 있습니다.
주민등록 등초본 대신 거소신고사실확인서를 제출할 수 있습니다.