질문
치매와 몸이 불편한 부모님께서 재건축 가능성이 있지만 관리를 못하실 듯 하여 2006년 남동생에게 단독주택을 양도해주셨습니다 그 집은 수리해서 들어가기엔 돈이 많이 들어 폐가로 현재까지 뒀고 미혼인 동생은 부모님 명의의 집에서 생활하며 1가구 2주택 상태로 8년 이상을 지냈습니다 그 단독주택은 현재 재건축 사업 진행 중입니다
일주일 전 동생이 사망한 후 빚이 있음을 알게 됐고 안심 상속 원클릭 서비스를 신청하고 연락을 기다리는 중이며 현재까지 파악한(누나인 제게도 3500만원의 채무가 있지만 제하고도) 1억 5000만원 정도입니다
문제는 집을 처분하려고 보니 조합원 승계 매매가 안되는 물건이라 앞으로의 가치에 비해 너무 적은 값으로 팔아야 한다는 것입니다 조합원 자격은 상속으로만 승계된다고 해요 저희가 가지고 있어야 가치가 있는 집이기에 헐값에 매매하기가 상당히 안타깝습니다 ᆢ
이에 이 집의 현재 가치만큼 한정 승인하고
그 빚을 누나인 제가 청산하여 주는 대신
부모님께서 집은 그대로 상속받으면 안되는지 궁금합니다
대신 저는 빚을 변제한 금액만큼 집에 근저당권을 설정하면 어떨까 합니다
이렇게 하는 경우 채권자로부터 소송당할 여지가 있을까요?
만약 위의 과정이 법적으로 위배된다면
상속자인 부모님께서는 어떤 조치를 취해야 할까요?
장례비는 1000만원 정도
제가 받아야 할 돈 3500만원도 한정 승인 소극 재산에 올릴 수 있을까요?
그리고 빚 청산으로 부모님께 상속 재산이 없어도 한정 승인 과정에서 나올 수 있는 세금의무가 있는지요
답변
부모님이 한정승인을 하면 동생의 채무를 자기 재산으로 갚을 필요는 없지만, 상속주택은 법정 청산절차에 따라 환가해 채권자들에게 배당해야 합니다. 누나가 일부 채무를 대신 갚고 새 근저당권을 설정해 집을 보존하는 방식은 다른 채권자를 해칠 수 있으므로 그대로 진행해서는 안 됩니다.
한정승인은 집을 자유롭게 보유하는 제도가 아닙니다
한정승인자는 상속재산 범위에서 채무를 갚고, 부동산을 환가할 때에는 원칙적으로 민사집행법에 따른 경매 절차를 이용합니다. 채무초과가 크거나 채권자가 많으면 상속재산파산을 신청해 파산관재인이 정리하는 방법도 검토할 수 있습니다.
누나가 특정 채권만 변제한 뒤 근저당권을 새로 취득하면 법정 배당순서를 바꾸고 다른 채권자를 해칠 수 있습니다. 모든 채무와 담보권을 확인하기 전에는 그런 설정을 하지 않는 것이 안전합니다.
장례비와 누나 채권은 증거로 구분합니다
사회통념상 상당한 장례비는 상속비용으로 상속재산에서 처리할 수 있습니다. 누나가 동생에게 빌려준 3,500만 원은 차용증, 계좌이체, 변제 약정 등 객관적 자료가 있으면 상속채권으로 신고·목록에 적을 수 있습니다.
세금과 선택
한정승인으로 부모님이 주택을 상속 취득하면 취득세가 생길 수 있고, 청산 매각으로 양도차익이 생기면 양도소득세도 검토해야 합니다. 이는 동생의 기존 채무 승계와 다른 세금입니다.
집의 현재 가치, 정비사업 조합원 지위 승계 여부, 선순위 담보와 전체 채무를 확인한 뒤 한정승인 청산과 상속재산파산 중 비용·가치를 비교해야 합니다.
정리
3개월 기한 안에 한정승인을 먼저 준비하되, 가족 대위변제·근저당 설정은 중단하십시오. 등기부, 조합원 지위 자료, 안심상속 조회와 누나 채권 증거를 모아 전체 채권자에게 공평한 청산안을 세워야 합니다.
