공동상속인의 연락두절로 인한 부동산 등기관련

질문

표제 관련, 조모님 명의로된 주택 및 임야 상속문제로 인해 하기와 같이 문의드리니 확인 부탁드립니다.
1. 개요
: 아버지와 어머니께서 조부모님을 모시고 사시다 할아버님이 먼저 돌아가셨고(29년전), 그 이후 할머님께서 13년전
별세하셨습니다. 조부모님 생전, 부모님께 거주중인 주택을 물려주신다고 구두로 말씀하셨으나 할머님께서 돌아가시기 전
부모님의 신용단계가 신용불량자인 관계로 상속을 받지못하였고, 해당 주택은 지금껏 할머님 명의로 되어있습니다.
약 15년 전 할머님 생전에 어머니께서 지인의 소개로 임야 물건을 매입할 기회가 있었고, 어머니께서는 할머님 명의를 빌려
그 땅을 매입하였습니다.
현재 두가지 부동산 물건이 할머님의 명의로 되어있으나, 부모님께서 신용을 회복하신 후 명의 이전을 위해 형제 자매들로부터
동의서를 수집하였고 한분 이외의 동의서는 모두 취하였습니다.
그 한분은 아버지의 남동생으로(저의 삼촌), 24년 전에 돌아가셨습니다. 삼촌이 돌아가신 후 삼촌의 아내이신 숙모와 삼촌의 아들
두 사람과 연락이 소원해지더니 이내 연락이 두절되었고(미국에 거주하는 것으로 알고 있음), 현재 연락할 수단과 방법이 없습니다.
2. 문의사항
현재 연락처를 알아낼 방법이 없는 상태로 상속 동의서를 취할 방법이 없는데, 이런경우에 할머님 명의로 되어있는 부동산 2 물건의
명의를 아버지 명의로 바꿀 수 있는 방법이 있는지 문의드립니다.

답변

연락이 되지 않는 공동상속인을 제외하고 아버지 단독 명의로 협의분할 등기를 할 수는 없습니다. 우선 법정상속분대로 상속인 전원 명의의 등기를 하거나, 가정법원의 상속재산분할심판으로 분할을 정해야 합니다.

연락두절 상속인을 빼고 등기할 수 있는가

상속재산분할협의에는 공동상속인 전원이 참여해야 합니다. 사망한 삼촌의 배우자와 자녀들이 대습상속인이라면 이들도 당사자이므로, 연락이 안 된다는 이유만으로 제외할 수 없습니다.

다만 법정상속분에 따른 공동명의 등기는 상속인 한 사람이 전원을 위하여 신청할 수 있습니다. 이 경우에도 연락두절 상속인의 지분을 빼는 것이 아니라 상속인 전원의 지분을 등기합니다.

아버지 단독 명의로 하려면 어떻게 하는가

전원의 합의가 가능하면 협의분할 등기를 할 수 있습니다. 합의가 불가능하면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구하고, 주소 확인과 해외송달 절차를 거쳐야 합니다. 주소를 끝내 확인하지 못하는 경우에는 법원이 정한 요건 아래 공시송달이 문제될 수 있습니다.

아버지가 재산 형성이나 유지에 특별히 기여했다면 분할심판과 함께 기여분을 주장할 수 있지만, 기여분은 등기소가 정하는 것이 아닙니다. 가정법원의 판단이나 공동상속인 전원의 합의가 필요합니다.

임야 명의 문제도 같은 절차인가

어머니가 실제 매수자이고 할머니 명의만 빌렸다는 임야 문제는 상속재산분할과 별개의 명의신탁 쟁점입니다. 명의신탁 유형과 매도인의 인식에 따라 소유권 말소·진정명의회복 또는 부당이득 반환 등 청구가 달라질 수 있습니다.

구두 증여나 명의신탁을 주장하는 것만으로 바로 아버지 명의로 등기할 수는 없습니다. 매매계약서, 대금 지급자료, 세금·관리비 자료를 확보해 상속재산분할과 명의신탁 분쟁을 나누어 검토해야 합니다.