지상권이나 그 지상의 건물을 다른 사람에게 양도할 때 토지 소유자의 승낙이 있어야 지상권이전등기를 할 수 있나요?

지상권자는 토지 소유자의 승낙 없이도 지상권을 타인에게 양도하거나 존속기간 내에서 토지를 임대할 수 있으며, 설정계약에 지상권 양도 금지 약정을 두었더라도 지상권자에게 불리한 계약으로서 효력이 없습니다¹.

지상권 양도에 따른 이전등기는 양수인이 등기권리자, 양도인이 등기의무자가 되어 공동으로 신청하며 이해관계인의 승낙과 관계없이 부기로 합니다². 지상권자와 지상물의 소유권자가 반드시 일치해야 하는 것은 아니므로, 지상권자는 지상권을 유보한 채 지상물 소유권만 양도할 수도 있고 지상물 소유권을 유보한 채 지상권만 양도할 수도 있습니다³. 지상 건물에 대한 저당권 실행으로 경락인이 건물 소유권을 취득하면 경락 후 건물 철거 조건 등 특별한 사정이 없는 한 그 지상권도 등기 없이 당연히 취득하여 종전 지상권자에게 이전등기를 구할 수 있습니다⁴. 경락인이 건물을 제3자에게 양도한 때에도 특별한 사정이 없는 한 건물 양수인은 경락인을 대위하여 종전 지상권자에게 지상권이전등기절차의 이행을 구할 수 있습니다⁵.

다만 허가구역 안의 용도별 기준면적을 초과하는 허가대상 토지의 지상권을 유상으로 이전하는 계약을 맺었다면 토지거래계약허가증을 첨부해야 합니다⁶. 허가구역 지정 시 기준면적의 10% 이상 300% 이하 범위에서 따로 공고했으면 그 면적 기준에 따릅니다⁷. 증여와 같이 대가성이 없는 계약이거나 신청 당시 또는 계약 체결 당시에 허가대상 토지가 아닌 경우, 또는 외국인 등이 토지취득허가증을 첨부하여 신청하는 경우에는 토지거래계약허가증을 첨부할 필요가 없습니다⁸.

인용 근거

1. 민법 제282조, 민법 제289조 ↩︎
2. 부동산등기법 제23조 제1항, 부동산등기법 제52조 제2호 ↩︎
3. 2006다6126 판결요지 ↩︎
4. 92다527 판결요지 가.·나. ↩︎
5. 92다527 판결요지 다. ↩︎
6. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조 제1항, 등기예규 제1634호 1 ↩︎
7. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조 제1항 단서 ↩︎
8. 등기예규 제1634호 1 ↩︎