지상권설정계약에서 정한 지료나 지료 불증액 특약을 등기하지 않았다면 나중에 토지를 취득한 새 소유자에게 대항할 수 있나요?

지상권의 지료액이나 지급시기 약정, 또는 존속기간 중 지료를 증액하지 않는다는 특약은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권이나 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있습니다¹.

지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다². 그러나 지료에 관한 유상 약정이 없는 이상 지료 지급을 구할 수 없고, 지료가 등기되지 않은 경우에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없습니다³. 반대로 종전 소유자와 지료를 늘리지 않는다는 특약을 맺었더라도 등기부에 존속기간과 지료액만 등기되어 있다면, 경매 등으로 토지를 취득한 새 소유자의 지료증액청구에 대항하지 못합니다⁴.

현행 부동산등기법 제69조⁵의 지상권 기록 사항에는 특약 항목이 따로 없고 법령에 근거 없는 특약 등기신청은 각하 사유인 사건이 등기할 것이 아닌 경우에 해당합니다⁶. 따라서 현행법에서 지료 불증액 특약을 어느 등기사항으로 기재하는지는 신청 전에 관할 등기소에 확인합니다⁷. 합의로 지료를 바꾸면 변경계약서를 내어 공동 신청하고, 판결로 단독 신청할 때는 지료 지급 판결만으로는 안 되며 주문에 지상권 변경등기절차 이행 내용이 포함되어야 합니다⁸.

인용 근거

1. 부동산등기법 제69조 제4호·단서, 2024다268997 판결요지, 99다24874 판결요지 [2] ↩︎
2. 민법 제286조 ↩︎
3. 99다24874 판결요지 [1]·[2] ↩︎
4. 2024다268997 판결요지 ↩︎
5. 부동산등기법 제69조 ↩︎
6. 부동산등기규칙 제52조 제2호 ↩︎
7. 부동산등기법 제69조, 등기선례 제5-401호 ↩︎
8. 부동산등기법 제23조 제1항·제4항, 2021다276225 판결요지 ↩︎