돈을 빌리기로 하고 다른 물건을 받았다면 차용액은 얼마이고, 대신 넘길 재산의 예약가액에는 제한이 있나요?

돈 대신 물건을 받았다면 받은 당시의 가액이 차용액이고, 대신 넘기기로 예약한 재산의 가액은 예약 당시를 기준으로 차용액과 이자의 합계를 넘지 못합니다¹.

이 두 기준을 어겨 빌린 사람에게 불리한 약정은 환매 등 어떤 이름을 붙여도 효력이 없습니다².

비교 시점은 예약 당시이고, 이전등기를 마치는 날이나 채무불이행이 발생한 날의 시가가 아닙니다³. 이자도 약정한 금액 전부가 아니라 법적으로 유효한 범위만 더합니다⁴. 그래서 약정하기 전에 예약 당시의 재산 가치, 원금, 유효한 이자를 같은 날짜 기준으로 맞춰 비교해야 합니다.

예약 당시 재산가액이 합계를 넘고 실질이 채권담보이면, 그 담보계약과 담보 목적으로 마친 가등기·소유권이전등기에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되어 청산 구조를 따릅니다⁵. 예약 당시 선순위 담보권이 있었다면 재산가액에서 그 피담보채무액을 공제한 나머지와 합계액을 비교합니다⁶. 계약서 제목이 매매예약이나 대물변제예약이어도 가등기가 실제로 채권을 담보하기 위한 것이면 이 절차를 갖춰야 합니다⁷.

그 청산 절차에서 빌려준 사람이 부동산 소유권을 취득하려면, 변제기가 지난 뒤 청산금 평가액을 채무자 등 전원에게 통지하고 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다⁸. 청산금이 없다고 판단해도 그 뜻을 통지해야 합니다. 청산금은 통지 당시 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액이고, 선순위담보로 담보된 채권액도 채권액에 포함합니다⁹. 이미 소유권이전등기를 마쳤다면 청산기간이 지난 뒤 청산금을 지급한 때 소유권을 취득합니다¹⁰.

인용 근거

1. 민법 제606조, 민법 제607조 ↩︎
2. 민법 제608조 ↩︎
3. 민법 제607조 ↩︎
4. 이자제한법 제2조 ↩︎
5. 가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 가등기담보 등에 관한 법률 제2조 ↩︎
6. 2005다61140 ↩︎
7. 2021다210799 ↩︎
8. 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항 ↩︎
9. 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제1항 ↩︎
10. 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제2항 ↩︎