해제 - 신우법무사

해제(解除)란 유효하게 성립한 계약을 일방 당사자의 의사표시로 소급하여 소멸시키는 것이다(민법 제543조). 이행지체·이행불능 등 채무불이행이 있거나, 법률 또는 계약으로 해제권이 인정된 경우에 행사할 수 있다(민법 제544조, 민법 제546조).

쉽게 말하면 — 계약을 맺었지만 상대방이 약속을 어겼을 때, 계약을 처음부터 없었던 것으로 되돌리는 절차입니다. 해제하면 이미 준 돈이나 물건을 돌려받을 수 있고, 입은 손해도 따로 청구할 수 있습니다.

해제권은 어떻게 발생하나?

해제권은 법정 해제권과 약정 해제권으로 나뉜다(민법 제543조①).

법정 해제권은 채무불이행이 있을 때 민법이 직접 부여한다.

이행지체: 상대방이 채무를 이행하지 않으면, 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에도 이행하지 않을 때 해제할 수 있다(민법 제544조). 채무자가 미리 이행 거절 의사를 밝힌 경우에는 최고 없이도 해제할 수 있다.
정기행위: 계약 성질상 특정 시일에 이행하지 않으면 계약 목적을 달성할 수 없는 경우, 그 시기에 이행하지 않으면 최고 없이 해제할 수 있다(민법 제545조).
이행불능: 채무자 귀책 사유로 이행이 불가능해지면 최고 없이 해제할 수 있다(민법 제546조).

약정 해제권은 계약 당사자가 특약으로 정한 해제권이다. 계약금을 수수한 경우 이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 배액을 돌려주고 해제하는 것이 대표적이다(민법 제565조 해약금).

법이 정한 해제권(채무불이행)이 없어도, 계약서에 “일방이 ~하면 해제할 수 있다”고 써 두면 그 조건이 충족될 때 해제할 수 있습니다. 계약금(해약금)은 가장 흔한 약정 해제 수단입니다.

해제하면 계약은 소급하여 소멸한다. 각 당사자는 원상회복 의무를 진다(민법 제548조①). 받은 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여 반환해야 한다(민법 제548조②). 원상회복 의무는 동시이행 관계에 있다(민법 제549조).

다만 해제가 소급 효를 가지더라도 제3자의 권리는 침해하지 못한다(민법 제548조①). 예를 들어 매도인이 부동산을 팔고 그 부동산이 다시 제3자에게 넘어간 뒤 해제해도, 등기를 마친 제3자에게는 원상회복을 주장할 수 없다.

해제는 손해배상 청구를 방해하지 않는다(민법 제551조). 해제와 손해배상을 함께 청구하는 것이 가능하다.

해제하면 돈과 물건을 되돌려 받을 수 있고, 그것과 별개로 손해배상도 청구할 수 있습니다. 다만 계약이 해제되기 전에 이미 그 계약을 믿고 권리를 취득한 제3자(예: 해당 부동산을 산 다른 사람)는 보호됩니다.

해제는 상대방에 대한 일방적 의사표시로 하며, 일단 한 의사표시는 철회할 수 없다(민법 제543조②).

당사자가 여럿인 경우(공동 계약), 해제는 전원이 함께 하거나 전원을 상대로 해야 한다(민법 제547조).

해제권의 행사 기간을 정하지 않은 경우, 상대방은 상당한 기간을 정해 해제권 행사 여부의 확답을 최고할 수 있다. 그 기간 안에 해제 통지를 받지 못하면 해제권은 소멸한다(민법 제552조).

해제권자가 고의·과실로 목적물을 현저히 훼손하거나 반환할 수 없게 하거나 가공·개조로 다른 종류의 물건으로 바꾼 때에도 해제권이 소멸한다(민법 제553조).

해제 의사를 한번 표시하면 번복할 수 없습니다. 또 해제할 수 있는데도 오래 아무 말을 안 하면, 상대방이 기간을 정해 물어볼 수 있고 그 기간 안에 답하지 않으면 해제권이 사라집니다.

해제는 계약을 소급하여 소멸시킨다. 반면 해지(민법 제550조)는 장래에 대하여만 효력을 잃게 한다. 임대차·고용 등 계속적 계약은 소급 소멸이 불가능하므로 해지로 종료한다.