질문
저는 상가 임대인입니다. 지난 2년간 부가가치세 (부가세) 신고를 임차인과 합의하에 실제보다 적게 신고해 왔었는데 최근 임대인인 제가 실제와 동일하게 수정신고를 하였고 추가 발생된 부가세와 그에 대한 가산세까지 완납하였습니다. 임대차계약서 상에 임차인은 임대인에게 월임대료 외에 부가세를 별도로 지급하여야 하는 조항이 있으므로, 부가세의 납부는 임차인의 의무라고 생각됩니다.
1) 이번 세금 수정신고로 추가로 발생한 부가세는 물론이고 그에 대한 가산세도 임차인에게 납부하라고 요청할 수 있는지 알고 싶습니다.
2) 그 부가세와 가산세를 받아낼 수 있어서 임차인에게 청구를 했는데 못내겠다고 하면서 안내고 버티면 보증금에서 법정이자인 연 5프로를 추가해서 차감 또는 가압류할 수 있는지 알고 싶습니다.
답변
계약서에 차임 외 부가가치세를 임차인이 별도로 지급한다고 정했다면 미지급 부가가치세를 청구할 수 있습니다. 그러나 수정신고 가산세는 납세의무자인 임대인의 신고·납부 의무 위반에 대한 제재이므로 임차인에게 전가하기 어렵습니다.
부가가치세와 가산세를 구분합니다
세법상 부가가치세 납세의무자는 사업자인 임대인입니다. 임차인이 부담하는 구조는 임대차계약의 부가세 별도 약정에 따른 것이므로 계약 조항과 실제 차임 지급내역이 청구 근거가 됩니다.
가산세는 임대인이 축소 신고하거나 늦게 납부한 데 대한 제재입니다. 임차인이 축소 신고에 동의했다는 사정이 있더라도 가산세 전액을 당연히 부담한다고 단정하기 어렵고, 명확한 책임 약정과 구체적 귀책이 있어도 다툼이 큽니다.
보증금이 남아 있으면 공제를 검토합니다
임차인에게 지급할 보증금이 남아 있다면 인정되는 미지급 차임·부가세 채권을 보증금에서 공제할 수 있으므로 별도 가압류의 실익이 작습니다. 임차인이 보증금 반환소송을 제기하면 법원이 공제 항목과 금액을 판단합니다.
보증금이 이미 반환됐거나 부족하고 임차인 재산이 사라질 우려가 있을 때에만 다른 재산 가압류를 검토합니다. 가산세까지 섞어 과다 청구하지 않도록 부가세 본액과 가산세를 분리합니다.
이자는 발생시점을 따져 계산합니다
미지급 부가세 약정채권의 지급기나 적법한 이행청구 뒤에는 지연손해금이 문제 될 수 있습니다. 다만 임대인이 세무서에 수정 납부한 날부터 일률적으로 연 5%를 더하는 것은 아니고, 계약상 지급기·청구일과 적용 법률을 확인해야 합니다.
정리
부가세 별도 약정이 있으면 부가세 본액은 청구·보증금 공제가 가능할 수 있지만, 가산세는 원칙적으로 임대인 부담입니다. 공제액과 지연손해금의 기산점을 분리해 계산해야 합니다.
먼저 상가 임대차 계약기간은 2018. 11. – 2020. 10. 까지고 임차인에게 지난 20개월간(2018. 11.- 2020. 6.) 미납 부가가치세 및 2020. 7.-10.까지 4개월간 미납 부가가치세 그리고 계약 마지막 달인 10월분 임대료(원 계약의 반 즉 신고용 월세만 보냈음) 나머지를 보내라고 내용증명을 보냈는데 전혀 안보냈더군요(돈을 보내면 세금계산서를 발급해준다고 했음).
임차인도 세금문제에 대해선 본인도 감수하겠다고 했는데 안보냈습니다. 그래서 보증금에서 연 5%이율로 차감하려고 합니다.
참고로 계약갱신 문제로 임차인이 지난 9월에 소송을 제기하였습니다. 또한 11월도 10월에 보낸금액만큼 보냈고 앞으로도 소송이 끝날때 까지 계속 그렇게 할거 같습니다.
1) 이런 경우 부가세를 받지 못했는데 세금계산서를 원 계약금액 대로 발급해야 하나요? 발급해야 한다면 예를 들어 원 계약이 100만원이고 신고용 계약이 50만원 이라면 이미 50만원짜리 세금계산서는 보냈으니까 나머지 50만원 추가 세금계산서로 발급하면 되는지요?
2) 세금계산서를 발급해야 한다면 11월부터는 얼마로 해야 하나요? 10월이 계약 마지막달이고 소송중이여서 계약갱신도 안된 상태입니다.
3) 만일 원 계약대로 세금계산서를 발급하고 후에 예를들어 원 계약금액 100만원 보다 높거나 낮은 금액에 계약갱신을 하라는 판결이 난다면 부가가치세 및 종합소득세 신고를 다시해야 되나요? 그럼 또 가산세까지 발생하는거 같아서요. 내년 1월에 부가세신고를 해야되는데 궁금해서 상담드립니다.
1) 세금계산서 발급은 세무사와 상담해야 정확한 답을 받을 수 있을 것입니다.
2) 갱신 안 되어 임대차 계약이 끝났으면 임차료 상당액의 부당이득 또는 손해배상이 발생하는 것이므로 부가가치세 과세 대상이 아닐 수 있습니다.
3) 부가가치세나 종합소득세 신고 문제도 세무사와 상담하시는 것이 좋을 것 같습니다. 소송을 통해 밀린 임차료, 부가가치세, 부당이득금 등을 청구하는 것을 검토해 보실 필요가 있습니다. 반드시 보증금에서 공제해야 하는 것은 아닙니다.
그럼 세금계산서는 7-10월은 기존대로 발급하고 11월부터는 답변하신 것처럼 과세대상이 아니기 때문에 발급하지 않아도 되는 겁니까?
세무서에 문의하니까 소송 중에는 세금계산서 발급이 예외로 인정되어 가산세 대상이 아닌 경우가 있다고 하더군요.
또한, 법령에서는 “부동산임대업을 영위하는 사업자가 임차인과 임대료에 대한 다툼이 있어 그 임대료 상당액이 법원의 판결에 의하여 확정되는 경우에는 부가가치세법시행령 제22조 제3호의 규정에 의하여 당해 임대료 상당액이 법원의 판결에 의하여 확정되는 때를 거래시기로 하여 부가가치세를 거래징수 한다.”
아님 기존액수대로 발급하고 판결이 나면 그 차액만큼 다시 발행하는 경우도 있더군요 어떤 것이 더 좋을까요?
과세대상인지 아닌지는 구체적인 경우에 따라 다르므로 현재의 상황을 전부 고려하여 부가가치세 과세 대상인지 아닌지 판단하시기 바랍니다.
어떤 경우가 과세대상인지 아닌지 판단은 구체적인 여러 사정을 종합적으로 고려하여 결정될 수 있는 문제입니다. 정확한 판단은 법원의 판단까지 받아 봐야 알 수 있습니다.
임대기간만료로 계약이 해지가 되어 더 이상 임대차 관계가 존재하지 않는 상태에서 부당이득이나 손해배상이 발생하면 과세대상이 아닐 수도 있으나, 임대인의 일방적 해지 통고로 부당이득금이 되었을 뿐 임차인이 계속 사용하면서 차임에 해당하는 금액을 내는 관계라면 부가가치세 과세대상으로 볼 수도 있습니다.
기존액수대로 발행하고 확정되었을 때 수정신고하는 경우는, 임대료 액수에 관한 다툼에서 임대료 금액이 확정되었을 경우이지, 사례처럼 축소신고했던 것을 그대로 유지하는 것을 인정하는 것은 아닌 것으로 보입니다.