질문
상가 임차인이 월세를 안내서 보증금까지 전부 까먹으면 현 임차인이 새로운 임차인에게 받을 수 있는 권리금으로 상계하여 차감할 수 있습니까? 약정이 있어야 한다거나 아님 법적절차를 거처야 하는지요?
답변
새 임차인이 기존 임차인에게 지급할 권리금은 임대인의 채무가 아니므로 임대인이 연체 차임과 직접 상계할 수 없습니다. 기존 임차인의 동의를 받아 권리금채권을 양도받거나, 동의가 없으면 그 채권을 가압류한 뒤 본안 승소 후 추심해야 합니다.
상계는 서로 마주 보는 채권이어야 합니다
임대인은 기존 임차인에게 연체 차임을 받을 권리가 있지만, 새 임차인이 지급할 권리금채권의 채무자는 새 임차인입니다. 임대인과 기존 임차인 사이에 서로 대립하는 두 채권이 아니므로 일방적인 상계는 성립하지 않습니다.
예외적으로 임대인이 직접 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 한 구조라면 임대인의 권리금 지급채무와 연체 차임채권을 상계할 수 있습니다.
합의되면 채권양도를 이용합니다
기존 임차인이 동의하면 새 임차인에 대한 권리금채권을 임대인에게 양도해 연체 차임에 충당할 수 있습니다. 양도인인 기존 임차인이 새 임차인에게 통지하거나 새 임차인이 승낙해야 대항할 수 있습니다.
다른 채권자 등 제3자에게도 대항하려면 확정일자 있는 증서로 통지하거나 승낙받아야 합니다.
합의가 없으면 가압류가 필요합니다
기존 임차인이 협조하지 않으면 임대인은 연체 차임채권을 피보전권리로 하여 새 임차인이 지급할 권리금채권을 가압류할 수 있습니다. 연체 차임 소송에서 이긴 뒤 추심명령이나 전부명령으로 회수합니다.
권리금이 이미 지급되면 보전할 채권이 사라질 수 있으므로 지급시기를 확인해 신속히 진행해야 합니다.
정리
새 임차인이 주는 권리금은 직접 상계할 수 없습니다. 기존 임차인의 합의가 있으면 채권양도, 없으면 권리금채권 가압류와 본안소송의 순서로 진행합니다.
