19년 5월 부동산임대법인과 신탁물건을 전세계약을 하였습니다.(신탁물건에 대한 무지로 인해..)
21년 5월 전세만료가 되었고 임대차보증금을 아직 반환 받지 못한 상태입니다.
계약만료전에 계약해지에 관해 내용증명을 송달하였고
임대법인측에서는 기다려라고만 하네요.
더 이상 기다릴 수 없어
가압류 신청부터 해서 차근차근 진행 하려고 합니다.
가압류 신청시 부동산임대법인 법인등기를 발급받아보니 6~9개월 단위로
대표이사를 엄마와 아들이 사임과 취임을 반복하고 있었습니다.
현재 아들이 대표이사에 취임되어 있는데(제가 전세계약시에는 엄마가 대표이사였습니다.)
현재 대표이사의 부동산에 대하여 가압류 신청이 가능한가요?
아니면 부동산임대법인의 물건만 가압류 신청이 가능한가요?
또한 대표이사의 부동산 물건들의 등기를 떼본 결과
2개의 단위농협에서 근저당을 받은 것을 찾아내었습니다.
이 단위농협에 통장가압류가 가능할까요? 가압류가 된다면 실효가 있을까요?(악덕 법인이라 1금융권 은행은 이미 가압류가 되어있는 것으로 판단됩니다.)
법인통장이 아니기때문에 불가능할까요??
21년 5월 전세만료가 되었고 임대차보증금을 아직 반환 받지 못한 상태입니다.
계약만료전에 계약해지에 관해 내용증명을 송달하였고
임대법인측에서는 기다려라고만 하네요.
더 이상 기다릴 수 없어
가압류 신청부터 해서 차근차근 진행 하려고 합니다.
가압류 신청시 부동산임대법인 법인등기를 발급받아보니 6~9개월 단위로
대표이사를 엄마와 아들이 사임과 취임을 반복하고 있었습니다.
현재 아들이 대표이사에 취임되어 있는데(제가 전세계약시에는 엄마가 대표이사였습니다.)
현재 대표이사의 부동산에 대하여 가압류 신청이 가능한가요?
아니면 부동산임대법인의 물건만 가압류 신청이 가능한가요?
또한 대표이사의 부동산 물건들의 등기를 떼본 결과
2개의 단위농협에서 근저당을 받은 것을 찾아내었습니다.
이 단위농협에 통장가압류가 가능할까요? 가압류가 된다면 실효가 있을까요?(악덕 법인이라 1금융권 은행은 이미 가압류가 되어있는 것으로 판단됩니다.)
법인통장이 아니기때문에 불가능할까요??
임대차계약의 임대인이 법인이면 임대차보증금 반환의무자도 법인입니다. 법인의 채무와 대표이사의 채무는 구별되어야 합니다. 대표이사가 법인을 대표하여 계약을 했더라고 대표이사 개인은 그 계약에 따른 법인의 채무를 책임지지 않습니다. 단, 불법행위일 때는 대표이사 개인도 손해배상 책임이 있습니다.
대표이사의 부동산이 법인의 지점으로 사용되더라도 개인재산입니다. 불법행위 책임이 없는한 대표이사 개인의 부동산이나 계좌는 가압류 대상이 아닙니다.
등기소에 가서 해당 부동산의 신탁원부를 발급 받아 확인해보면 임대차계약을 누가 어떻게 해야 하는지, 보증금 반환책임은 누구에게 있는지 알 수 있습니다. 우선 그 부분부터 확인해 볼 필요가 있어 보입니다.
불법행위란 어떤 것을 말하나요?
신탁원부에 보면 다음과 같은 조항이 있습니다. ‘신탁기간 중 임대차계약기간의 만료 또는 임대차계약의 해지 등으로 인하여 임대인 명의를 갑(법인)으로 하는 새로운 임대차 계약을 체결하는 경우 을(신탁사)의 사전승낙을 얻어야 한다. 이 경우 을은 임대차계약과 관련하여 권리의무를 부담하지 않으며, 제 18조(신탁부동산 처분시기)의 경우에 임차인에 대한 명도청구 등 ‘을’의 조치사항을 임대차계약서에 명기하여야 한다.
근데 저는 ‘갑'(법인)과 임대차계약을 체결하였고 사전승낙(서면동의)에 관련해서는 불법행위를 했는지 알 수 없지만 18조 관련 조치사항을 임대차계약서에 명기가 되어 있지않으면 이 경우 불법행위라고 볼 수 있을까요?
보증금 반환 책임은 갑(법인)에게 있다고 나와있습니다.
조금 더 말씀드리면 가압류하려는 대표이사의 부동산의 경우
임대법인의 지점으로 법인등기전부증명서에 등기되어 있습니다.
조치사항 명기를 하지 않은 것은 불법행위로 보기 어렵습니다.
사전승낙 받고 보증금은 수탁자(신탁사)로 입금하는 것이 일반적인데, 승낙 없이 임대법인이 보증금을 받는 정도가 되어야 불법이라고 할 수 있는데, 신탁사는 임대차계약 관련 권리의무를 부담하지 않는다고 했으니, 임대법인이 보증금을 받을 수 있었다는 것이고, 그렇다면 불법이라고 보기 어렵습니다.
임대법인의 재산은 신탁수익권이라고 할 수 있고 신탁수익권도 가압류 대상입니다.