신탁부동산 임대차전세계약 문의(가압류 관련)

질문

19년 5월 부동산임대법인과 신탁물건을 전세계약을 하였습니다.(신탁물건에 대한 무지로 인해..)
21년 5월 전세만료가 되었고 임대차보증금을 아직 반환 받지 못한 상태입니다.
계약만료전에 계약해지에 관해 내용증명을 송달하였고
임대법인측에서는 기다려라고만 하네요.
더 이상 기다릴 수 없어
가압류 신청부터 해서 차근차근 진행 하려고 합니다.
가압류 신청시 부동산임대법인 법인등기를 발급받아보니 6~9개월 단위로
대표이사를 엄마와 아들이 사임과 취임을 반복하고 있었습니다.
현재 아들이 대표이사에 취임되어 있는데(제가 전세계약시에는 엄마가 대표이사였습니다.)
현재 대표이사의 부동산에 대하여 가압류 신청이 가능한가요?
아니면 부동산임대법인의 물건만 가압류 신청이 가능한가요?
또한 대표이사의 부동산 물건들의 등기를 떼본 결과
2개의 단위농협에서 근저당을 받은 것을 찾아내었습니다.
이 단위농협에 통장가압류가 가능할까요? 가압류가 된다면 실효가 있을까요?(악덕 법인이라 1금융권 은행은 이미 가압류가 되어있는 것으로 판단됩니다.)
법인통장이 아니기때문에 불가능할까요??

답변

임대차계약 상대방이 법인이면 보증금반환채무자도 원칙적으로 그 법인입니다. 대표자가 바뀌거나 대표자 개인 부동산을 회사가 사용한다는 이유만으로 대표자 재산·예금을 가압류할 수 없으며, 신탁부동산은 신탁원부에서 임대 권한과 보증금반환 책임자를 먼저 확인해야 합니다.

계약서와 신탁원부로 채무자를 확정합니다

등기소에서 신탁원부를 발급받아 위탁자에게 임대권한이 있었는지, 수탁자 동의 조건과 보증금반환 책임이 어떻게 정해졌는지 확인합니다. 계약서의 임대인과 입금계좌·동의서도 함께 봅니다.

법인과 대표자 재산은 분리됩니다

대표이사는 법인을 대표했을 뿐 개인적으로 보증하지 않았다면 법인의 임대차채무를 당연히 부담하지 않습니다. 대표자 개인 부동산과 단위농협 예금도 법인 채권의 가압류 대상이 아닙니다.

기망·횡령 등 대표자 개인의 불법행위를 입증할 자료가 있으면 별도 손해배상채권을 소명해 개인재산 가압류를 검토합니다.

정리

신탁원부와 계약·수탁자 동의서를 확보해 반환채무자를 먼저 특정하십시오. 법인 채무만 있다면 법인 명의 예금·매출채권·부동산을 대상으로 보전해야 합니다.