상가 소액임차인은 어떤 조건에서 보증금을 최우선변제받나요?

소액임차인은 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청으로 대항요건을 갖추고 사업자등록을 배당요구 종기까지 유지하면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받습니다¹.

다만 임차권등기를 마친 뒤에는 인도·사업자등록을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다².

경매에서 배당받으려면 원칙적으로 종기까지 배당요구를 해야 합니다³. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 첫 매각기일 이전으로 법원이 정하는 마감일입니다⁴.

보증금 환산액은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산합니다⁵. 현행 서울특별시의 소액보증금 범위는 6,500만 원 이하이고, 최우선변제금액은 2,200만 원까지입니다⁶.

임대인 소유 대지를 포함한 임대건물 가액의 절반이 총한도이며, 여러 소액임차인의 일정액 합계가 이를 넘으면 각자의 일정액 비율로 나눕니다⁷.

과거 사건은 해당 시기의 시행령과 개정 부칙도 확인해야 합니다⁸.

인용 근거

1. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항, 2006다56299 ↩︎
2. 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항 ↩︎
3. 민사집행법 제88조, 민사집행법 제148조 제2호 ↩︎
4. 민사집행법 제84조 제1항 ↩︎
5. 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제2항·제3항 ↩︎
6. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 제1호, 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제1항 제1호 ↩︎
7. 상가건물 임대차보호법 제14조 제3항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제2항·제3항 ↩︎
8. 개정문·부칙 ↩︎