질문
노모가 2천만원 미만의 농가주택을 보유하고 계십니다.
노모의 사망후에 가격도 얼마 되지 않은 농가주택을 상속받음에 따라 양도세 대상 1가구 2주택에는 해당되지 않지만, 종합부동산세 대상 1가구 2주택에 해당되어 배보다 배꼽이 더 클 것 같습니다.
이에 따라 모친 사망후에 상속등기를 하지 않고 있다가 주택이 필요없을 때 과태료를 납부하고 멸실을 할려고 합니다.
제가 질문하고자 하는 내용은,
등기를 하지 않았다 하더라도 모친 사망후 일정일자를 기준으로 자동 1가구2주택으로 보고 종합부동산세를 부과하는지 여부입니다. 만약 상속등기를 하지 않았음에도 사망후 특정일자 기준으로 종합부동산세를 부과하게 된다면 집의 멸실 시기를 앞당겨야 할지 팔아야 할지를 고민해봐야 하기 때문입니다.
답변
상속등기를 하지 않아도 상속인은 사망 시 부동산 소유권을 취득하므로, 등기 지연만으로 보유세나 주택 수 판정을 피할 수는 없습니다. 재산세는 매년 6월 1일 현재 사실상 소유자를 기준으로 하고, 종합부동산세는 별도의 주택 수·가액·상속주택 특례를 확인해야 합니다.
등기하지 않아도 소유자로 보는가
상속인은 피상속인의 사망과 동시에 부동산 권리를 승계합니다. 상속등기는 그 취득의 효력요건이 아니므로 등기부가 어머니 명의로 남아 있어도 상속인이 사실상 소유자입니다.
상속등기와 사실상 소유자 신고가 모두 없으면 재산세는 법령상 주된 상속자에게 부과될 수 있습니다. 등기를 미루면 공동상속인별 세금이 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다.
언제 세금이 부과되는가
재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼습니다. 그날 현재 주택이 존재하고 상속인이 사실상 소유하면 상속등기 여부와 무관하게 납세의무가 문제됩니다.
종합부동산세와 양도소득세의 주택 수는 각 세법의 상속주택 특례와 기준일을 따로 봅니다. 농가주택이 2천만 원 미만이라는 사정만으로 언제나 주택 수에서 제외된다고 단정할 수 없습니다.
멸실하거나 팔려면 어떻게 하는가
매도하려면 원칙적으로 상속등기를 먼저 마쳐야 합니다. 철거·멸실은 건축물의 실제 상태와 행정 신고가 함께 정리되어야 하므로, 과태료를 내고 나중에 처리한다는 전제보다 관할청에 철거·멸실 절차를 먼저 확인해야 합니다.
등기 지연이 절세수단은 아닙니다. 상속개시일, 매년 6월 1일의 보유 상태, 철거·멸실일과 매도 가능성을 놓고 세목별 비용을 비교해야 합니다.
