질문
세입자 정보는 등기부등본에 없는데요. 따로 계약서나 가등기이후 권리를 내세워 조회할 수 있나요? 매수 후 갑자기 모르던 전세입자가 전세금 반환을 요구하면 어떻게 되나요?
답변
매수인은 매매계약서 등 이해관계 증명으로 전입세대확인서를 열람할 수 있지만, 그것만으로 임대차계약의 보증금·기간 전체가 확인되지는 않습니다. 현장 점유, 임대차계약서, 확정일자·임대차정보와 매도인의 진술을 잔금 직전까지 대조해야 대항력 있는 임차보증금 승계 위험을 줄일 수 있습니다.
전입세대와 실제 점유를 함께 확인합니다
계약 전과 잔금 직전에 전입세대확인서를 발급받고 아파트를 방문해 누가 거주하는지 확인합니다. 전입이 없다고 임차인이 전혀 없는 것은 아니지만 주택임대차 대항력 판단의 핵심 자료입니다.
계약내용은 매도인에게 서류로 받습니다
임대차계약서 사본, 보증금 지급내역, 확정일자·임대차신고 자료와 보증금 반환·승계 합의를 요구합니다. 매매계약에는 임차인 목록의 진실성과 숨은 임대차 발생 시 손해배상 조항을 둡니다.
대항력 있는 임차인은 매수인이 승계할 수 있습니다
주택 인도와 주민등록 등 대항요건을 갖춘 임차인이 있으면 매수인이 임대인 지위와 보증금반환채무를 승계할 수 있습니다. 대항력이 없더라도 실제 점유자를 내보내려면 인도소송이 필요할 수 있습니다.
정리
등기부만 보지 말고 전입세대·현장점유·계약서·보증금 자료를 잔금 전 다시 확인하십시오. 숨은 임대차 위험은 매매계약의 진술보장과 잔금 조건으로 통제해야 합니다.
최종 수정 2026년 8월 30일 · 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이고 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 최종 수정일 기준으로 작성됐으며 이후 법령 개정이나 판례 변경으로 현행과 달라질 수 있고, 법령·판례의 문언은 정본이 우선합니다. 내용만을 근거로 한 판단으로 생긴 손해에 책임을 지지 않습니다. 면책 고지
