전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 사용·수익하며, 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 물권이다(민법 제303조). 용익물권과 담보물권의 성질을 함께 갖는다.
쉽게 말하면 — 집 주인에게 목돈(전세금)을 맡기고 일정 기간 그 집을 사용하는 권리입니다. 임대차와 달리 등기를 해두면 집이 경매로 넘어가도 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
전세권을 설정하려면 어떤 요건이 필요한가?
전세권은 당사자 사이의 설정계약과 등기로 성립한다. 농경지는 전세권의 목적으로 할 수 없다(민법 제303조). 건물에 전세권을 설정할 때 그 대지와 건물이 같은 소유자에게 속한 경우, 대지 소유권을 제3자가 취득하면 그 제3자는 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다(민법 제305조).
계약만으로는 부족하고 반드시 등기를 해야 전세권이 생깁니다. 등기를 하지 않으면 채권적 전세(임대차)로만 보호받습니다.
전세권자는 어떤 권리를 갖는가?
전세권자는 세 가지 핵심 권리를 가진다.
첫째, 사용·수익권이다. 목적 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익한다. 다만 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상 관리에 속하는 수선을 해야 한다(민법 제309조).
둘째, 우선변제권이다. 전세금에 대해 후순위권리자 및 일반 채권자보다 우선하여 변제받는다(민법 제303조). 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 목적물의 경매를 청구할 수 있다(민법 제318조).
셋째, 처분권이다. 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 존속기간 내에서 전전세 또는 임대도 할 수 있다. 단 설정행위로 이를 금지한 경우에는 그렇지 않다(민법 제306조).
전세권은 등기된 물권이라 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 그대로 주장할 수 있습니다. 경매가 개시되면 배당 순서에 따라 전세금을 돌려받고, 모자라면 나머지를 청구할 수 있습니다.
존속기간과 소멸은 어떻게 되는가?
전세권의 존속기간은 최장 10년이다. 약정 기간이 10년을 넘으면 10년으로 단축된다. 건물 전세권의 최단기간은 1년이며, 1년 미만으로 정한 경우 1년으로 본다(민법 제312조).
기간 만료로 소멸한 때에는 전세권설정자는 목적물 인도 및 말소등기 서류 교부와 동시에 전세금을 반환해야 한다(민법 제317조). 전세금이 목적 부동산에 관한 조세·공과금이나 경제사정 변동으로 인해 적정하지 않게 된 경우 당사자는 증감을 청구할 수 있다(민법 제312조의2).
전세권이 끝나면 집을 돌려주는 것과 전세금을 돌려받는 것이 동시에 이루어져야 합니다. 집주인이 먼저 돈을 주지 않는다고 해서 일방적으로 나가지 않아도 되고, 반대로 세입자도 먼저 나가지 않아도 됩니다.
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