수분양자에게 전세로 입주한 뒤 분양계약이 해제되면 분양회사 요구대로 집을 비워야 하나요?

수분양자에게 적법한 임대권한이 있고 해제 전에 주택 인도와 주민등록을 마쳤다면, 분양계약이 해제되어도 임차권으로 분양회사의 인도 요구를 거절할 수 있습니다¹.

매매계약의 이행으로 집을 인도받은 매수인은 사용·수익할 지위에서 적법하게 임대할 수 있습니다². 판례는 분양계약의 이행으로 집을 인도받고 분양자로부터 묵시적으로 임대권한까지 받은 수분양자의 임대도 보호했습니다³. 질문의 핵심은 분양계약 해제 자체보다 임대권한과 해제 전 대항요건의 구비입니다.

반대로 권한 없는 사람과 계약했다면 입주했다는 사정만으로 같은 보호를 받을 수는 없습니다⁴. 해제 전에 대항요건을 갖춘 임차인은 계약해제로 권리를 침해받지 않는 제3자로 보호되는 것이므로, 해제 뒤의 입주를 위 판례와 동일하게 취급할 수 없습니다⁵.

실제 판례에서는 수분양자가 대출금채무를 제대로 이행하지 않았어도 정상적으로 열쇠를 받아 임차인을 입주시킨 점을 중시했습니다⁶. 분양계약에 따른 인도 자료, 임대권한을 부여한 자료와 입주·전입신고일을 확보하여 해제 시점과 비교해야 합니다⁷.

인용 근거

1. 2007다38908 판결요지 [2]·[3] ↩︎
2. 2007다38908 판결요지 [2] ↩︎
3. 2008다65617 판시사항 [2] ↩︎
4. 2012다93794 판시사항 [1] ↩︎
5. 2007다38908 판결요지 [2], 민법 제548조 제1항 단서 ↩︎
6. 2007다38908 이유 2. ↩︎
7. 2007다38908 판결요지 [2], 2008다65617 판시사항 [1]·[2] ↩︎