집이 경매로 넘어가기 전에 전 집주인에게 계약 해지와 보증금 반환을 요구했다면 새 집주인 승계를 거부한 건가요?

경매 전에 전 집주인에게 해지를 통지하고 보증금을 요구했다는 사정만으로 새 집주인의 임대인 지위승계에 이의했다고 볼 수는 없습니다¹. 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 승계를 원하지 않는다는 이의가 있어야 합니다².

임대차가 끝났어도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 의제됩니다³. 판례의 해지 통지는 경매 매각이 이루어지지 않던 상황에서 한 것이어서, 그 통지만으로 이후 양수인에게 임대인 지위가 넘어가는 것을 거부한 것으로 보지 않았습니다. 계약 종료 의사와 새 집주인에 대한 승계 거부 의사는 구별됩니다.

대항요건을 갖춘 임대주택의 양수인은 원칙적으로 임대인의 권리·의무를 승계하고 전 집주인은 보증금반환채무를 면합니다⁴. 반면 임차인이 적시에 이의하여 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어난 경우에는 전 집주인의 반환채무가 남습니다. 이의 여부는 단순히 누구에게 돈을 요구했는지만으로 판단하지 않습니다¹.

판례는 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 배당요구를 하지 않은 점, 새 집주인을 상대로 임차권등기명령을 신청한 점도 함께 보았습니다⁵. 내용증명과 소장에서 반환을 요구한 상대방, 임차권등기명령 신청 상대방 및 배당요구 여부를 함께 정리해야 합니다¹.

인용 근거

1. 2021다251929 이유 3. ↩︎
2. 2021다251929 이유 1.·3. ↩︎
3. 2021다251929 이유 3. 가. ↩︎
4. 2021다251929 이유 1. ↩︎
5. 2021다251929 이유 3. 나.·다. ↩︎