아직 완공되지 않은 아파트 분양권도 공인중개사법상 중개대상물에 해당하나요?

피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결되어 동·호수가 특정된 아파트는 완공 전에도 공인중개사법상 건축물 중개대상입니다¹. 대법원은 공인중개사법 제3조² 제2호의 ‘건축물’에 장차 건축될 특정의 건축물도 포함된다고 봅니다.

중개란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것입니다³. 판례 사안에서는 당첨자들이 동·호수를 배정받은 뒤 공급계약을 체결했고, 그 분양권의 매매 알선을 건축물 중개로 보았습니다⁴. 구 부동산중개업법 당시에도 동·호수가 특정된 아파트의 분양·매매 중개를 ‘건물’의 중개로 보았습니다⁵.

동·호수가 특정되지 않은 건축 예정 아파트 분양권은 원칙적으로 세대수가 확정되어도 장차 수분양자가 될 지위에 불과해 중개대상물인 건축물에 해당하지 않습니다⁶. 예외가 되려면 추첨이 목적물을 확정해 주는 절차에 불과하고 분양받는 것 자체가 당연히 보장되어 있어야 합니다⁷. 여기에 아파트 전체의 건축이 완료되어 분양 대상 세대들이 객관적으로 존재해야 하며, 이 사정을 모두 갖추어야 합니다. 완공 전 단계에서 세대수가 확정되었다는 사정만으로는 부족합니다. 일반분양에서는 분양신청자가 확정 세대수보다 많을 수 있어 신청자 모두가 당연히 분양받는다고 할 수 없습니다.

거래하려는 분양권의 분양계약서나 배정 내역에 특정 동·호수가 정해져 있는지 먼저 확인해 두면 좋습니다¹.

인용 근거

1. 2021도17722 이유 3.가.2 ↩︎
2. 공인중개사법 제3조 ↩︎
3. 공인중개사법 제2조 제1호 ↩︎
4. 2021도17722 이유 3.나·3.다 ↩︎
5. 2011다77870 판결요지 [2] ↩︎
6. 2010다16519 이유 1.나 ↩︎
7. 2010다16519 판결요지 ↩︎