신탁회사 동의 없이 전세를 놓은 집주인이 나중에 소유권을 되찾으면 그날 설정된 근저당권보다 보호받을 수 있나요?

기존 주민등록이 임차권에 의한 점유를 공시했다면, 신탁한 사람이 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전등기를 마친 즉시 대항력을 취득할 수 있습니다¹. 그 뒤 같은 날 설정된 근저당권에 기한 경매의 매수인에게 임차권으로 대항할 수 있습니다.

판례에서는 임차인이 신탁회사 승낙 없이 계약한 날 집을 인도받고 전입신고를 마쳤습니다². 이후 집주인이 신탁재산 귀속을 원인으로 소유권이전등기를 하고 같은 날 근저당권을 설정했습니다. 대법원은 주민등록에 소유자 아닌 임차인의 거주가 나타나 제3자가 임차권에 의한 점유를 인식할 수 있었다고 보았습니다¹.

일반적인 임대차의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다³. 그러나 이 사안은 이미 주민등록이 임대차를 공시하던 상태에서 임대권한을 뒤늦게 취득한 경우로, 소유권 회복일 다음 날까지 기다리는 경우와 구별됩니다¹.

처음부터 동의 없는 임대를 모두 보호하는 것은 아닙니다⁴. 담보신탁 주택의 임대권한은 특별한 약정이 없으면 일반적으로 수탁자에게 있습니다⁵. 신탁계약상 권한과 동의 여부, 집주인의 소유권 회복 등기 및 근저당권 설정 순서, 기존 입주·주민등록 상태를 확인해야 합니다⁶.

인용 근거

1. 2018다44879 판결요지 [3] ↩︎
2. 2018다44879 판시사항 [3] ↩︎
3. 주택임대차보호법 제3조 제1항 ↩︎
4. 2018다44879 판결요지 [1]·[3] ↩︎
5. 2018다44879 판결요지 [1] ↩︎
6. 2018다44879 판결요지 [1]~[3] ↩︎