분양권이 중개대상물이라면 전매제한기간 중에도 공인중개사를 통해 사고팔 수 있나요?

분양권이 중개대상물에 해당하더라도 전매제한기간이 지나기 전에는 주택법상 전매하거나 전매를 알선할 수 없습니다¹. 중개대상물인지는 공인중개사법의 문제이고, 전매가 허용되는지는 주택법이 따로 정합니다.

이 제한은 사업주체가 건설·공급하는 주택이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당할 때 적용되고, 입주자로 선정된 지위도 포함됩니다¹. 전매에는 매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되고, 상속은 제외됩니다. 예외로 제1호부터 제5호까지의 주택을 공급받은 사람에게 생업상 사정 등 불가피한 사유가 있고 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 않습니다². 이때 제1항 제3호의 분양가상한제 적용주택을 공급받은 사람이 전매하면 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있습니다³. 예외를 적용받으려면 동의기관의 동의를 받고 전매 동의신청서를 제출해야 하며, 동의기관과 신청서 제출기관은 원칙적으로 한국토지주택공사입니다⁴. 다만 사업주체가 공공주택사업자이면 두 기관 모두 그 사업자가 됩니다⁵.

대법원은 분양권 매매 알선을 구 공인중개사법 제33조 제5호(현행)⁶의 ‘증서 등’ 매매 중개로 볼 수 없다고 했습니다⁷. 증서와 존재형태가 다른 분양권까지 형벌법규의 ‘증서 등’에 포함할 수 없다는 이유입니다. 사건은 주택법위반과 함께 기소되었으나 대법원은 나머지 상고이유 판단을 생략하고 피고인들 부분 전부를 파기·환송했습니다⁸. 그러므로 이 판결이 주택법상 전매제한을 위반한 전매나 알선을 허용한 것은 아닙니다.

인용 근거

1. 주택법 제64조 제1항 ↩︎
2. 주택법 제64조 제2항 ↩︎
3. 주택법 제64조 제2항 단서 ↩︎
4. 주택법 시행령 제73조 제4항·제5항 ↩︎
5. 주택법 시행령 제60조의2 제2항 ↩︎
6. 공인중개사법 제33조 제1항 제5호 ↩︎
7. 2021도17722 이유 3.가·다 ↩︎
8. 2021도17722 이유 3.라·4 ↩︎